【李峻銘專欄】免地價置業 幫你還是害你？

筆者最近途經觀塘區，第一印象是面目全非，由昔日破舊的工廠區搖身一變，成為時尚的工商貿易區，高級寫字樓及商場林立，但在眾多美輪美奐的大廈群中，有一座只有樓高約7層的老舊大廈，原來是電訊盈科的「機樓」。翻查歷史，原來「機樓」是電訊服務供應商的集線地，大家的有線電話都會經此「機樓」運作，政府在1950至1990年以私人協約方法，批出81幅土地作此用途，總面積達17.4公頃。

由於科技一日千里，電訊器材體積越來越少，「機樓」對面積的需求也大大減少，可騰出空間作其他用途。例如銅鑼灣禮頓道有一座電訊盈科大廈，原先也是「機樓」，其後向政府補地價改成商廈用途。其實電盈也曾有計劃將全部「機樓」轉作住宅用途，研究指出具有重建價值的地盤共42個，面積逾百萬呎。但據報道指最終只有一個成功獲批，便是上環和風街的盈峰一號。

筆者估計，除改變土地用途的限制外，補地價亦是強大阻力。因為當年批地乃例外，批出的土地價格極低，一旦要補回全部差額，發展商覺得利潤有限，但若「鬆手」又會被社會輿論炮轟偏幫發展商，所以最終未能成事！假如當日電訊商用市價購入地皮，地價已升值不少，補地價只是補上用途變更的差額，發展成事的機會更大！

除大企業外，其實小市民同樣面對這種困局，大家購買新居屋時，屬免付地價，但不是豁免只是延期收取。以市值800萬元的單位為例，地價佔50%，即400萬元，但居屋業主的好處是只需付半價便可以上樓，但一旦要在自由市場賣出單位，便需要補地價，如果單位已升值至1200萬元，業主便要補回50%未付的地價，即600萬元，升值越多補地價金額越大。

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如果業主當日用400萬元買入私樓，升值金額固然可能更高，亦毋須補地價，可以取得升值的全部利潤。不過針無兩頭利，如果以相同價錢買私樓，面積肯定比居屋細，或距離市區較遠，至於如何選擇就交由大家取捨了！

李峻銘
世紀21奇豐物業顧問行主席及行政總裁

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