【王美鳳專欄】今年香港按息或只減0.25厘 1個月HIBOR顯著回落 方有望大減息

去年本港銀行於9月份跟隨美國啟動減息周期，及後再分別於11月及12月下調最優惠利率(P)，累計去年銀行三次減P共達0.625厘，由於市場主流銀行同業拆息計劃(H 按)現時以P為基準之封頂息率計算，當P下降，新造按揭及正在供樓的H按或P按用家的按息均可下降。至於今年按息的減幅，預料約為0.25厘。

去年銀行提速減息可謂優於市場預期，9月銀行啟動減息時，1個月港元拆息跌至3.6%逾兩年低位，但其後拆息持續回升至高於4%水平徘徊，12月1個月拆息升至平均達4.46%，反映銀行資金成本未有在9月份啟動減息後下降，在一些市場因素下，第四季拆息在減息周期持續下不跌反升。然而，年內銀行仍分別於9月、11月及12月累計三度減P，供樓人士都可提早享減息。銀行對於調整P之考慮，或涉及多個因素包括貸存息率資金成本、息率未來走勢及貸存業務取態等。

去年銀行三次減P後，業主及置業人士的供樓負擔減輕了多少?市場主要按息為H+1.3%，以封頂息率P-1.75%(細P)計，最優惠利率P由去年5.875%逐步降至現為5.25%，按息由4.125%降至3.5%，息率共減0.625厘，以目前平均新批按揭額約450萬元、30年還款期為例，每月供款已累減$1,602(減幅達7.3%)，利息部份減少達$2,344 (減幅達15%)；而對於準買家而言，減息後最低月入要求亦減少達7.3%，由$43,618降至$40,414。從以上可見，三次減P已明顯有助業主減輕供款負擔，亦降低了置業人士的上會要求。

現時按息主要是3.5%，此水平已明顯低於30年平均按息4.09%，今年減息周期延續，息率走勢將會如何? 美息方面，2024年美國減息共達1厘，今年減息步伐或將減速，但減息周期或延續至2027年。由於市場普遍認為美國新總統的經濟政策或令通脹回落速度受阻，今年美國減息步伐或放慢；然而，美國經過對上之激進加息期後，現時美息處於減息期初段仍處高水平，若高息持續將影響現時經濟，預料美國減息期仍會持續，美息仍需進行向下調整，但減息步伐受通脹走勢、就業及經濟數據變化而影響，今年美國進一步減息幅度料介乎半厘至1厘，美息將回落至3厘多水平。

至於港息，基於本港對上一次加息周期(2022年至2023年期間)港P加幅明顯少於美息，美息加逾5厘，港P僅加0.875厘，故此是次減息周期港P減幅將會少於美息；簡單來說即是P加息時加不多，減息時亦減不多，是次港P不會在美國每次減息均會下調。銀行去年提速減P累達0.625厘後，預期今年P減幅尚餘0.25厘，今年美國將繼續減息而港P將會進一步下調0.25厘後完成減P周期，屆時港按息將減至3.25%。港P完成減息周期後，接下來本港按息會否進一步回落將視乎拆息回落幅度。

按照現時H按封頂息率水平，1個月拆息需跌至低於2.2%，按息方可跌穿封頂息率而下降，最近拆息開始回落至近4%水平但與2.2%仍有較大距離。若今年拆息能逐步回落，銀行資金成本降低或可推動銀行下調按揭計劃息率，令市場按息進一步下跌。在對上一次加息周期實際按息加幅共2.625厘，當中不只因為銀行加P，而是結合拆息上升、及銀行上調按揭計劃息率，故此今年整體按息變化亦會因應幾方面包括P減幅、拆息回落走勢及銀行按揭計劃息率變化而出現調整。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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