【王美鳳專欄】銀行以「合約價」計算 未反映回贈優惠 是否符合按保樓價上限？

發展商提供的新盤優惠名目甚多，但大致上分為兩種優惠方式，一是直接在樓價扣減折扣或優惠等同金額，二是完成交易後才予以回贈或優惠。很多時，新盤或提供不同名目的樓價折扣、利息或費用補貼，有關優惠以樓價某個百分比的折扣減在售價上，故此最終寫在合約上的價錢(「合約價」)往往低於售價。若需申請按揭保險計劃的買家可留意，銀行以「合約價」去評估物業是否符合申請資格，例如有否超出樓價上限，而並非以價單中的售價去計算，例如物業在價單上的售價是1,100萬元，超過可借足9成按揭的樓價上限1,000萬元，但由於扣減折扣後的合約價為930萬元，買家可透過按保申請借足9成按揭。

「合約價」或未完全反映所有發展商提供的樓價優惠，例如未包括一些交易後才提供之回贈，有時市場上或會將回贈金額一併扣減後，計出一個「光豬價」供買家參考，但留意，銀行以合約上的價錢即「合約價」去衡量個案是否符合按保樓價上限，這不論「合約價」是否已屬「光豬價」。按上述例子，若買家仍可於完成交易後獲提供回贈或補貼，儘管回贈金額未在「合約價」上反映，銀行仍會以「合約價」評估按保資格；但留意，這只是用作評估按保準則下之可造按揭成數，但實質可造按揭金額則以扣除所有折扣及回贈的淨價計算。

很多時新盤的「合約價」已因應買家選擇的付款辦法，扣減了有關形形式式的樓價折扣金額，例如售價是800萬元，買家選用即供付款方法可享樓價折扣5%，發展商再以不同名目的優惠提供額外樓價折扣合共15%，折扣後「合約價」便為680萬元；但銀行並非就一定以「合約價」計算可造按揭金額，而是會參考有關合約和價單內容，以瞭解買家會取得多少回贈、補貼或優惠，以便於「合約價」再扣除回贈優惠等同價值之金額後得出「淨價」，以「淨價」計算可造按揭金額。例如上述「合約價」為680萬元，買家可造6成按揭又或透過按保計劃申請9成按揭，但涉及計算後之回贈金額達成交價之3%即20.4萬元，扣減20.4萬元後之「淨價」便由680萬元降至659.6萬元，6成按揭之可造貸款額便由408萬元降至395.76萬元。

而在發展商的回贈項目當中，有些屬於成交後回贈予買家的固定金額，但有部份是屬於附帶不同條件或準則的回贈優惠，又或屬於有選擇性，未必可完全確定買家是否會於成交後取得有關回贈，或未必可確定回贈金額，那麼銀行會如何處理這些回贈項目? 事實上，現時銀行對於新盤提供的回贈或優惠的計算方法不盡相同。下期再舉例說明。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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