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觀塘商地跌逾5成 地價跌幅或高過樓價 建築成本增加 發展商轉趨謹慎

觀塘商地跌逾5成 地價跌幅或高過樓價 建築成本增加 發展商轉趨謹慎

Bloggers Property
By 中原測量師行 on 03 Dec 2022

政府一幅在觀塘安達臣道的商業用地,最近以接近2,700元一呎的樓面地價批出。相比於同區另一幅商業地皮,在8月以大約5,500元一呎的樓面地價推出,大幅下降約51%。

這幅商業用地推出之前,近期亦有兩幅住宅用地,成交的價錢都是不太理想。其中一幅是位於新界葵涌荔崗街的住宅用地,筆者估計地價為12億5,000萬,但最後只以11億批出;另外一幅位於香港島堅尼地城西寧街及域多利道的住宅用地,由於是香港島的住宅用地,基本上供應不多,雖然地皮位置鄰近工廠,但可以享有海景,因此筆者預期成交價應該不會太差,應該能夠接近7億元,但最終卻以低於4億4,000萬成交。兩幅地招標成交的價錢,比市場上預期的低很多,這結果明顯反映了發展商對後市有隱憂。

觀塘安達臣道的商業用地。Photo from BusinessFocus

根據差餉物業估價署公布,10月份私人住宅樓價指數按月下跌約2.41%,已連跌五個月,屬近五年新低。香港樓價向下調整,基本上會引致地價也同樣會向下調整,在一些樓價相對偏低的區域,地價的下跌幅度更可能比樓價下跌幅度為高。地價下跌的主要成因,除了通貨膨脹令將來的建築成本大為增加,息口持續高企亦會推高發展商的借貸成本。發展商經營的生意就是要買地起樓,利息成本及建築成本都在增加的話,風險自然會提高,某程度上一定會直接影響投地的意欲及價錢。整體樓市市況轉淡的話,發展商明顯在投地出價時會審慎很多。

發展商買地起樓是長期投資,未必會受一時三刻的經濟下調所影響。Photo from BusinessFocus

筆者雖然以前曾經提及,發展商買地起樓是長期投資,未必會受一時三刻的經濟下調所影響。但由於當今環球經濟非常不明朗,俄烏戰爭令到油價持續高企,在未見到衝突會有結束的跡象下,通貨膨脹有機會持續一段日子。因此估計建築成本及利息支出短期之內都不會有下調的跡象,發展商的成本增加會令風險持續增加。再加上地緣政治環境不同了,令香港整體經濟氣氛都變得不明朗,預計下年度政府賣地出來的結果,都不會特別好。

政府賣地成績不理想的話,當然會對香港政府的財政帶來一定的壓力。需要知道香港一般奉行低稅率政策,賣地收益及與物業相關的稅收佔了政府收入的一個頗大的來源。除非2023年上述不利因素有突破性的改善,否則預計2023年對政府的財政收入將會是艱辛的一年。

張競達
中原測量師行執行董事
http://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

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