觀塘商地跌逾5成 地價跌幅或高過樓價 建築成本增加 發展商轉趨謹慎

政府一幅在觀塘安達臣道的商業用地，最近以接近2,700元一呎的樓面地價批出。相比於同區另一幅商業地皮，在8月以大約5,500元一呎的樓面地價推出，大幅下降約51％。

這幅商業用地推出之前，近期亦有兩幅住宅用地，成交的價錢都是不太理想。其中一幅是位於新界葵涌荔崗街的住宅用地，筆者估計地價為12億5,000萬，但最後只以11億批出；另外一幅位於香港島堅尼地城西寧街及域多利道的住宅用地，由於是香港島的住宅用地，基本上供應不多，雖然地皮位置鄰近工廠，但可以享有海景，因此筆者預期成交價應該不會太差，應該能夠接近7億元，但最終卻以低於4億4,000萬成交。兩幅地招標成交的價錢，比市場上預期的低很多，這結果明顯反映了發展商對後市有隱憂。

Photo from BusinessFocus

根據差餉物業估價署公布，10月份私人住宅樓價指數按月下跌約2.41％，已連跌五個月，屬近五年新低。香港樓價向下調整，基本上會引致地價也同樣會向下調整，在一些樓價相對偏低的區域，地價的下跌幅度更可能比樓價下跌幅度為高。地價下跌的主要成因，除了通貨膨脹令將來的建築成本大為增加，息口持續高企亦會推高發展商的借貸成本。發展商經營的生意就是要買地起樓，利息成本及建築成本都在增加的話，風險自然會提高，某程度上一定會直接影響投地的意欲及價錢。整體樓市市況轉淡的話，發展商明顯在投地出價時會審慎很多。

Photo from BusinessFocus

筆者雖然以前曾經提及，發展商買地起樓是長期投資，未必會受一時三刻的經濟下調所影響。但由於當今環球經濟非常不明朗，俄烏戰爭令到油價持續高企，在未見到衝突會有結束的跡象下，通貨膨脹有機會持續一段日子。因此估計建築成本及利息支出短期之內都不會有下調的跡象，發展商的成本增加會令風險持續增加。再加上地緣政治環境不同了，令香港整體經濟氣氛都變得不明朗，預計下年度政府賣地出來的結果，都不會特別好。

政府賣地成績不理想的話，當然會對香港政府的財政帶來一定的壓力。需要知道香港一般奉行低稅率政策，賣地收益及與物業相關的稅收佔了政府收入的一個頗大的來源。除非2023年上述不利因素有突破性的改善，否則預計2023年對政府的財政收入將會是艱辛的一年。

張競達
中原測量師行執行董事
http://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。