【樓市開Mike】金股債齊跌 樓市相對穩陣 尋找逆市奇葩保資產

加息收緊市場資金，導致投資環境惡劣，股票跌、債市亦跌、虛擬貨幣又跌，樓市會緊隨其後又跌嗎？筆者的見解是：「部分正確。」哪類物業會是逆市奇葩？哪類物業容易虧損？業主又應該如何防守？筆者將會一一與大家剖析！

加息導致市場資金流動性降低，市場資金減少自然令投資需求下降，故需求減少價格自然下跌，首當其衝自然大部分人熱衷投資的股票市場，反映美股的道瓊斯指數及納斯達克指數年初至今分別下跌13.9%及26.8%，而港股恒生指數則下跌10.9%。

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加息為何會令債價下跌？

債券孳息主要由兩部份組成：利率和信貸息差，後者可反映個別發行商的獨有風險，而利率則代表所有債券以某種貨幣計價的基本利率，並且可彌補投資者承受的基本經濟風險。因此，如果市場預料利率將會向上，債券孳息亦會上升，促使債券價格下跌，反之亦然。例如，美國10年期國庫債券由年初至今下跌約9.7%。

而相對投機的虛擬貨幣跌幅更為慘重！市值最高，流通量最大的比特幣年初至今更跌逾5成！

比起以上三類資產，香港樓價跌幅相對輕微，跌幅不足2%，究竟是未燒到，還是真的如此穩固？筆者認為要從通脹和加息兩個層面分析。

加息導致投資需求減少，但市場始終還會有投資需求，在不明朗的環境下投資者會愈趨保守選較穩健的工具，相比起股票、債券或虛擬貨幣，香港住宅物業會因為剛性需求而被看高一線。而住宅物業當中，開放式單位自住需求較少，抗跌能力較弱，避免沾手；另外由於市場資金減少，企業盈利降低，豪宅需求亦會隨之減少，升值能力較差。

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未來兩年基於通脹，衣食住行價格都會上升，所以手持太多現金亦有風險，即被通脹蠶食。然而通脹亦會令鋼筋、水泥、物流等成本上升。物業價格理論上亦會有所上升，筆者認為升幅將會集中於居住剛性需求最大的兩房單位，尤其是市區舊樓。保守投資者不妨積極物色有否移民及蝕讓盤低於市價10%或以上。

而業主亦可趕上轉按平息「尾班車」以低封頂息口套現，放在高息存款掛鈎戶口（Mortgage Link）戶口抵消利息，同時套現備用現金流，萬一失業或資金不足可作週轉，如現金流充足亦可用作物色筍盤，進可攻、退可守！

邵逸文

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