【樓市開Mike】金股債齊跌 樓市相對穩陣 尋找逆市奇葩保資產

【樓市開Mike】金股債齊跌 樓市相對穩陣 尋找逆市奇葩保資產

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By 邵逸文 on 20 Jul 2022
資深物業投資者

加息收緊市場資金,導致投資環境惡劣,股票跌、債市亦跌、虛擬貨幣又跌,樓市會緊隨其後又跌嗎?筆者的見解是:「部分正確。」哪類物業會是逆市奇葩?哪類物業容易虧損?業主又應該如何防守?筆者將會一一與大家剖析!

加息導致市場資金流動性降低,市場資金減少自然令投資需求下降,故需求減少價格自然下跌,首當其衝自然大部分人熱衷投資的股票市場,反映美股的道瓊斯指數及納斯達克指數年初至今分別下跌13.9%及26.8%,而港股恒生指數則下跌10.9%。

反映美股的道瓊斯指數及納斯達克指數年初至今分別下跌13.9%及26.8%,而港股恒生指數則下跌10.9%。Photo from BusinessFocus

加息為何會令債價下跌?

債券孳息主要由兩部份組成:利率和信貸息差,後者可反映個別發行商的獨有風險,而利率則代表所有債券以某種貨幣計價的基本利率,並且可彌補投資者承受的基本經濟風險。因此,如果市場預料利率將會向上,債券孳息亦會上升,促使債券價格下跌,反之亦然。例如,美國10年期國庫債券由年初至今下跌約9.7%。

而相對投機的虛擬貨幣跌幅更為慘重!市值最高,流通量最大的比特幣年初至今更跌逾5成!

比起以上三類資產,香港樓價跌幅相對輕微,跌幅不足2%,究竟是未燒到,還是真的如此穩固?筆者認為要從通脹和加息兩個層面分析。

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加息導致投資需求減少,但市場始終還會有投資需求,在不明朗的環境下投資者會愈趨保守選較穩健的工具,相比起股票、債券或虛擬貨幣,香港住宅物業會因為剛性需求而被看高一線。而住宅物業當中,開放式單位自住需求較少,抗跌能力較弱,避免沾手;另外由於市場資金減少,企業盈利降低,豪宅需求亦會隨之減少,升值能力較差。

加息導致投資需求減少,但市場始終還會有投資需求,在不明朗的環境下投資者會愈趨保守選較穩健的工具。Photo from BusinessFocus

未來兩年基於通脹,衣食住行價格都會上升,所以手持太多現金亦有風險,即被通脹蠶食。然而通脹亦會令鋼筋、水泥、物流等成本上升。物業價格理論上亦會有所上升,筆者認為升幅將會集中於居住剛性需求最大的兩房單位,尤其是市區舊樓。保守投資者不妨積極物色有否移民及蝕讓盤低於市價10%或以上。

而業主亦可趕上轉按平息「尾班車」以低封頂息口套現,放在高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link)戶口抵消利息,同時套現備用現金流,萬一失業或資金不足可作週轉,如現金流充足亦可用作物色筍盤,進可攻、退可守!

邵逸文

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