【李明輝專欄】中世紀惡法狂益發展商 英國地租終被禁 現僅值一粒胡椒價錢

【李明輝專欄】中世紀惡法狂益發展商 英國地租終被禁 現僅值一粒胡椒價錢

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By 李明輝 on 29 May 2022
Sakura Global 櫻之環球置業市場分析及研究部主管

最近英國樓市傳來好消息,2022年6月30日起,英格蘭和威爾斯的新租賃業權(Leasehold)物業租約以後每年只能收取等於「 一粒胡椒價錢的地租」(Peppercorn ground rent),變相禁止永久業權業主(Freeholder)收取昂貴地租。

政策亦會在2023年4月1日後禁止Freeholder向退休物業徵收地租,違反地租法例可被罰款500至30,000英鎊(約4,802至288,124港元),此為英國租賃產權改革的第一步。

第二步,當局將會允許租賃人(Leaseholder)以零地租方式將租約延期至990年,以及推出網上計算器,協助租賃物業業主計算買永久業權(Freehold)或延長租約的金額。

英格蘭和威爾斯的新租賃業權(Leasehold)物業租約以後每年只能收取等於「 一粒胡椒價錢的地租」。Photo from BusinessFocus

在英國,Freehold包括物業和物業範圍的土地擁有權,而Leasehold則只有土地上方物業的擁有權,租約期限一般99年至125年不等。租約期限到70至80年以下,就開始很難申請按揭,因此要附加額外金額延長租約,但現時獨立屋(House)的租約期限最多只能延長50年,對不少Leaseholder構成不便。

英國與香港不同,香港大部分物業都是Leasehold,Freeholder是政府,但英國的Freeholder一般是個人或公司,而這些Freeholder會向租賃人徵收地租,一般每年收一次。

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這些源自中世紀的地租政策,近年頻頻引發爭議。過去亦被媒體多次報導,因此當局今次推出改革措施,自然受到不少關注。以往,租賃業權只是用於公寓單位(Flats),但近年不少發展商開始用Leasehold形式出售獨立屋,地租金額在10至15年間甚至可以倍升,引起大眾譁然。

幾年前《衛報》亦曾經深入報導過苦主個案,例如有人買六年樓齡的單位,卻不能申請按揭。原因是租約寫明125年租期內,原本250英鎊(約2,402港元)地租會每十年翻倍,如此類推到2059年,地租可達8,000英鎊(約76,862港元),亦意味著租約期限內,該發展商從32個單位中總共可收取2167.2萬英鎊地租(約2.08億港元)。

源自中世紀的地租政策,近年頻頻引發爭議。Photo from BusinessFocus

現時英國大約有450萬個Leaseholder,地產經紀商會NAEA Propertymark曾指出,Leasehold物業的住客大約每年合共要支付4.47億英鎊(約42.9億港元)的地租。早前更有數據指,英國每人平均每年要付319英鎊(3,060港元)地租。調查又指,三分之一名Leaseholder表示如果地租再加價,將難以負擔目前的居住成本。就今次改革,英國當局承認,地租根本沒有包含實際服務,頻繁地加價更為租賃人添加財政壓力。

李明輝 Samson Lee
Sakura Global 櫻之環球置業市場分析及研究部主管
https://www.facebook.com/samsonleesakura

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