【李明輝專欄】中世紀惡法狂益發展商 英國地租終被禁 現僅值一粒胡椒價錢

最近英國樓市傳來好消息，2022年6月30日起，英格蘭和威爾斯的新租賃業權（Leasehold）物業租約以後每年只能收取等於「 一粒胡椒價錢的地租」（Peppercorn ground rent），變相禁止永久業權業主（Freeholder）收取昂貴地租。

政策亦會在2023年4月1日後禁止Freeholder向退休物業徵收地租，違反地租法例可被罰款500至30,000英鎊（約4,802至288,124港元），此為英國租賃產權改革的第一步。

第二步，當局將會允許租賃人（Leaseholder）以零地租方式將租約延期至990年，以及推出網上計算器，協助租賃物業業主計算買永久業權（Freehold）或延長租約的金額。

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在英國，Freehold包括物業和物業範圍的土地擁有權，而Leasehold則只有土地上方物業的擁有權，租約期限一般99年至125年不等。租約期限到70至80年以下，就開始很難申請按揭，因此要附加額外金額延長租約，但現時獨立屋（House）的租約期限最多只能延長50年，對不少Leaseholder構成不便。

英國與香港不同，香港大部分物業都是Leasehold，Freeholder是政府，但英國的Freeholder一般是個人或公司，而這些Freeholder會向租賃人徵收地租，一般每年收一次。

這些源自中世紀的地租政策，近年頻頻引發爭議。過去亦被媒體多次報導，因此當局今次推出改革措施，自然受到不少關注。以往，租賃業權只是用於公寓單位（Flats），但近年不少發展商開始用Leasehold形式出售獨立屋，地租金額在10至15年間甚至可以倍升，引起大眾譁然。

幾年前《衛報》亦曾經深入報導過苦主個案，例如有人買六年樓齡的單位，卻不能申請按揭。原因是租約寫明125年租期內，原本250英鎊（約2,402港元）地租會每十年翻倍，如此類推到2059年，地租可達8,000英鎊（約76,862港元），亦意味著租約期限內，該發展商從32個單位中總共可收取2167.2萬英鎊地租（約2.08億港元）。

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現時英國大約有450萬個Leaseholder，地產經紀商會NAEA Propertymark曾指出，Leasehold物業的住客大約每年合共要支付4.47億英鎊（約42.9億港元）的地租。早前更有數據指，英國每人平均每年要付319英鎊（3,060港元）地租。調查又指，三分之一名Leaseholder表示如果地租再加價，將難以負擔目前的居住成本。就今次改革，英國當局承認，地租根本沒有包含實際服務，頻繁地加價更為租賃人添加財政壓力。

李明輝 Samson Lee
Sakura Global 櫻之環球置業市場分析及研究部主管
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