【BF專欄】經濟學原理，到了房地產上就不靈了？

1. 

之前寫了篇《颱風、黃牛黨和發國難財的資本家們》，文章中寫：

資源是稀缺的。好的東西總是供不應求。當價格被限制了，不能及時根據供求關係調整，人們必須用其他方式競爭，來迂迴獲得想要的東西。

解決問題的根本在於提高供應，依靠價格對供求的自行調節，而非限價。當價格高了，供應商利潤提升，吸引更多人從事相關行業。隨著供應的增多，供不應求的狀態得到緩解，價格下降，供應商轉去更賺錢的行業，價格有會逐漸提升。

而政府要做的是制訂鼓勵自由競爭和創富的規則。

簡友@ 野竹上青霄回復：

應該是這麼個道理，可用到我們的房地產上面好像就不靈，這是什麼原因？我想不明白，作者您受累給我理理這其中道理。

這是非常好的問題。

圖/Pixabay

2.

房價上漲是多方面原因造成的。

（1）人口遷徙造成的局部地段稀缺

我們說資源是稀缺的。在房地產行業來講，就體現在局部地段的稀缺。

隨著中國城市化進程，大量中西部地區的人湧往大城市，造成大城市尤其是核心地段受到追捧，出現供不應求的現狀。這是人口遷徙帶來的後果。

大城市，同時附帶著好的教育資源、醫療資源和文化資源，更多的機遇和更豐富的經歷。這些優質的配套吸引了更多人在這裡聚集。

（2）收入增長提供了實打實的購買力

中國改革開放四十年，尤其是加入WTO之後，中國人一下子富裕起來了，購買力得到了突飛猛進的提升。這些人口淨流入的地方，同時也是資金淨流入的地方，使得高企的房價有真金白銀支撐。

（3）房子向投資品和避險品的轉移

央行大量放水，貨幣流動性充裕，大家怕貨幣貶值，紛紛投身樓市。當房價一路走高，房子的屬性就從居住屬性變成了投資屬性。過去成功的經驗，讓大家預期未來房子還會增長。

這是需求端。

圖/Pixabay

3.

我們說“當價格被限制了，不能及時根據供求關係調整，人們必須用其他方式競爭，來迂迴獲得想要的東西。”

房子限購了，每戶只能買一間。大家怎麼做了？大家紛紛去假離婚了。爸媽本來不用買的，也用自己的名字再買一套。

房子要抽籤才能買，那些本來還不急著買房的人，也都跑去試運氣。真正剛需的人，反而機率變小了。

新房限價了，結果怎麼樣？一二手市場價格倒掛。一買到就能立刻去二手市場上套現，結果吸引了更多的人去買房。

這就是“人們必須用其他方式來競爭，迂迴獲得想要的東西”的體現。

4. 

我們說：“ 解決問題的根本在於提高供應，依靠價格對供求的自行調節，而非限價。當價格高了，供應商利潤提升，吸引更多人從事相關行業。隨著供應的增多，供不應求的狀態得到緩解，價格下降，供應商轉去更賺錢的行業，價格又會逐漸提升。”

你或許會說，為什麼樓市一直在漲呢？沒有見到價格對供求自行調節啊。

我們要把眼光放長了來看。

過去十幾年，是中國經濟蓬勃發展的時期，是從一個一窮二白到小康的消費升級時期。這段時間房價上漲，是符合經濟增長規律的。

隨著房價的上漲，房地產企業也越來越多。從一開始只有幾家叫得出名字的大的房企，到後來百花齊放，各地都有地方性的房地產開放商，再到後來市場重新洗牌，又恢復月朗星稀的房地產競爭格局。這就是價格上漲吸引供應增加，充分競爭後的現象。

過去十年一直在漲，未來十年又會怎樣呢？還會繼續漲嗎？我並不看好。

圖/Pixabay

當房價高到一定程度，大家會找替代方案。

儘管焦慮著、抱怨著，但會有越來越多的人接受租房，接受晚一點再買房。中國經濟增速放緩，市場上流動性緊張，需求端就一定會下降。

相反，因為限價、限購，造成了短缺現象，反而讓人恐慌，激勵了人加入爭搶。這與行銷管理中常用的“饑餓行銷”有異曲同工之處。

房子限價、限購，願望是好的。但是結果卻事與願違，反而妨礙了有限資源的最有效運用。那些貌似追求公平的措施，導致的結果既不公平、也沒有效率。

一言以蔽之，經濟學原理在房地產市場上依舊有效。只是大家要耐心一些，把時間的維度拉長，把視野放寬一些，你就能夠發現。

感謝@ 野竹上青霄提出這麼好的問題。

（本文經由博客艾瑪授權轉載，並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見，不代表本公司立場。）

Text & photos: 艾瑪