【張明珠專欄】港人投資日本民宿紅利時代結束？ 直擊東京、大阪等地如何加強監管民宿

日本民宿在經歷了早年的高速增長期後，如今全日本當局的取態非常明確，民宿已經正式從當初的「紅利期」，全速進入了「強監管期」。無論是港人熱門投資地東京、大阪、京都，還是其他地方城市，目前都面臨居民投訴上升令政府倍感壓力，多個城市暫停受理或縮緊條例，執法部門行動升級，以及物業管理委員會禁止民宿比例大幅上升的嚴峻局面。

大阪市：大門正式關閉 特區民泊成歷史

以下為大家全面盤點東京、大阪及日本各旅遊重鎮的最新合法化與監管實況。大阪曾被視為日本民宿投資的「天堂」，但根據最新執法變更大阪市的監管風向已徹底轉變，大阪市早在2025年9月就已經全面叫停新增特區民泊的審批。其後大阪市進一步強化管理規則，並於今年5月29日正式關閉了特區民泊的申請。

大阪市更成立了專門的「問題民泊整治團隊」，未來將大幅加強檢查力度。對於任何違規經營者，將實行停業整改、行政處罰及取消資格等鐵腕整治。至於5月29日前已經取得認定的民泊，或已提交申請並最終獲得審批的項目，仍可繼續合法經營。這意味着，市場上現存的合法大阪特區民泊猶如香港小販牌照般成為「絕版」資產。

東京及其他熱門地區：條例再「加辣」

除了大阪「落閘」，日本其他地區的民宿投資同樣面臨地方條例的嚴格富核。東京地區的執法手段已全面升級。針對違規經營的黑民宿，東京當局的執法力度已經上升到「家宅搜查」的級別。此外，各區更自行削減營業天數，例如東京豐島區目前正在緊密檢討「84天方案」，擬將原本新法規定的180天營業上限，攔腰斬半至僅剩84天。

至於北海道的札幌的住宅區民宿受到不少掣肘。住宅區內為保障學童安全，在平日即學校上課日，嚴格禁止營業。僅能在週末、國定假日及學校長假期間接待旅客。另外，冬季因為民宿旅客帶來的「除雪問題」，經常造成本地居民的大量投訴。當地的大型公寓大廈，大多已透過物業管理條例明確「禁止民宿」。雖然靠近狸小路、大通公園周邊等旅遊街的監管相對寬鬆，但整體道民對民宿的接受度依然偏低。

另一城市沖繩表面上對民宿的法定限制條件較少，但背後的社區糾紛卻極多。住宅區居民對民宿普遍抱持強烈抵觸情緒，大量居民集體向政府抗議，直指「民宿造成治安惡化」。加上旅客違規使用海灘，在住宅區深夜燒烤等亂象頻生，令當地居民有不少怨言。若投資者選擇獨棟民宿，必須嚴格遵守極為複雜的消防法，且稍有違章就極容易遭到鄰居舉報。

港人另一投資熱點福岡，市內住宅區的民宿政策正逐漸收緊，政府要求經營者必須明確「管理者體制」，而當地的大樓物業管理公司目前已普遍禁止短租。至於博多站周邊及中洲商業區， 雖然政策環境相對寬鬆，但當局對於民宿的清掃衛生與噪音標準，把關異常嚴格。

現時的民宿投資已敲響警鐘，尤其是短租民宿已經不再適合買個單位放上平台就能收租；未來的日本民宿市場，將適合擁有專職管理團隊的專業投資者。

張明珠

Sakura Japan & Global創辦人

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