【王美鳳專欄】業主偷偷借二按 能瞞過一按銀行? 千祈唔好博 因為有二按e-Alert服務

當借款人向銀行承辦按揭貸款，借款人須簽訂一份按揭契約，當中訂明若果未獲銀行書面同意，借款人不可再將按揭物業用作抵押又或以該物業取得貸款。儘管有此協訂，總有業主或基於財政上需要而將按揭物業再私下進行二按，業主可能認為一按銀行未必會發現，但結果卻收到銀行通知已發現二按，指出業主違反按揭契約，令業主突然手足無措。

業主可能會以為銀行不會主動檢視一直準時還款的按揭個案，事實上，在風險管理工作上，銀行會定期抽查按揭個案的狀況; 而自2017年起有了二按電子提示服務(e-Alert)，業主無論私自進行二按、加按均近乎無所遁形。二按電子提示服務由金管局要求並透過土地註冊處向銀行提供，例如當業主再於財務公司申請二按，財務公司會將二按文件呈交土地註冊處辦理登記以保障權益，土地註冊處辨識有關物業已有一按貸款，會啟動系統通知一按銀行有關按揭物業再進行二按。

銀行獲得有關物業的電子提示服務前，會先取得業主同意，為了讓此服務順利推行，以方便銀行更有效管理信貸風險，每當業主向銀行申請按揭貸款之時，銀行均會同步向業主獲取同意以使用這項電子提示服務。當然，業主原則上有權不予以同意，但這代表了有關按揭的潛在風險較高，故此銀行對於業主不予以同意的個案會作出審慎措施，有些銀行會直接拒絕有關按揭申請，亦有銀行會將個案之按息上調，又或降低原有可造的按揭成數，所以實際上近乎絕大多數的借款人均會選擇同意銀行使用有關物業的電子提示服務。這項電子提示服務由2017年起開始至今已近十年，從數字上看已覆蓋很大多例仍有按揭之物業。

筆者接觸客戶當中，總有些客戶未有察覺擅自二按之違約問題，而在需要資金周轉時便直接用磚頭向財務公司申請二按，當中未獲銀行同意。當銀行發現違約二按，一般會交由風險管理部門處理，較常見是先向借款人發出通知，一方面正式通知借款人已違約之事實，並透過瞭解因由與狀況，以及藉着借款人的態度是否合作而評估個案風險及做法。當借款人收到銀行通知發現違約二按，可能會一時不知所措，因而選擇逃避或拖延，但其實這會讓銀行認定風險升高，或會引發銀行採取較嚴厲的行動例如call loan (要求即時清還所有按揭欠款)。事實上，借款人如何回應及補救事件，很多時足以影響銀行決定如何處理個案。

一般來說，對於這類違約二按，銀行會因應多方面因素去決定做法，包括借款人的誠信是否出現問題、信貸風險是否加大、是否有補救方案，例如一二按總貸款額是否過高並已超出借款人的還款能力、借款人是否有能力及願意作出糾正等。首先是借款人是否具誠信並持合作態度，收到銀行通知後，能適時回應及負責任地交代情況，甚至主動向銀行提出糾正方案，例如只是基於一時資金周轉，會於短期內或限時內清還二按，又或提出重組方案，態度合作並表明願意與銀行保持溝通。其次是信貸風險方面的考慮，例如二按連同一按的總貸款額是否過大超出借款人的還款能力，總按揭成數是否過高超出上限等。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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