【王美鳳專欄】買樓full pay都有機會出問題？有得亦有失宜考慮樓契存放及現金周轉

By 王美鳳 on 20 Jan 2026

中原按揭董事總經理

去年起物業市道回暖，吸引不同客源重返樓市推動置業需求上升，當中除了上車或換樓客，市場亦增加了買樓收租及趁低吸納的投資者入市。股市造好亦帶來財富效應，有利資金流入向好發展的樓市；而資金充裕的買家選擇全付樓價(full pay)的個案有所增多。買樓不造按揭full pay樓價固然可以節省利息支出，無需供樓、無負債，亦無需承擔息率波動之風險; 但其實full pay亦有機會出現潛在問題，而承造按揭亦可為自己帶來好處。

首先full pay要考慮的是樓契存放之問題，若申請按揭，由於物業作為抵押品，樓契便由銀行保管；若無按揭，業主須自行保管樓契，便須衡量存放地點之安全性。基於完整樓契對於樓宇業權相當重要，缺失樓契有機會造成業權瑕疵，又或即使補契亦有機會影響按揭審批，從而影響物業在市場轉售的吸引力。不少持有現契的業主不會選擇將樓契放於家中，以免萬一出現意外如火災、又或遺失等問題。較多的業主或會選擇將樓契存放於銀行保險箱，但過往個案顯示亦非絕無風險，若屬於契據文件檔案較多的舊樓契，需租用大型保險箱費用不輕，而且很多時亦需要較長的輪侯時間。

在這個考慮上，加上香港的息率水平不高，不少業主或會考慮由全付轉為「借少少」，例如是$100萬，又或可取得較好按揭優惠的最低按揭額，例如是$200萬或以上，又或將按揭成數降低至大約兩至三成。好處是借貸額較細涉及之利息較少，但可由銀行保管樓契。

Full pay雖然勝在節省利息支出，但大額資金會被鎖死，令自己減少現金流，資金上或欠缺了周轉彈性，若有突如其來的開支需要，需注意調動資金方面是否出現了限制，備用資金是否充裕。其實，若善用借貸，透過槓桿作用或有機會獲取更好回報，例如投放較少資金並運用借貸以較低成本賺取更高回報，並以資金作不同投資獲得回報及分散風險。

在借貸方面，目前實際按揭息率主要為3.25%，處於中性偏低水平，一般另設按揭存款掛鈎Mortgage Link優惠，即是銀行會向按揭客戶提供一個高息活期儲蓄戶口，存款利率與按揭利率掛鈎，高存息現達3.25%屬於吸引水平，按揭用家便可停泊資金或存放日常儲蓄在高存息戶口，透過高存息回報對沖按揭利息開支；高存息戶口的存款上限一般為尚餘按揭額的一半，資金亦可按自身需要隨時存取，善用此戶口可抵銷高達一半按息支出，等同可將淨按息由3.25%降為低至1.625%。再加上最近銀行提供予按揭客戶的現金回贈有所上調，客戶可因應不同按揭金額獲取高達按揭額約0.5%至1%或以上回贈，除了可進一步抵銷按息支出，亦可額外獲取資金作不同用途包括投資或高存息儲蓄作備用金等。

舉例，陳先生最近在股票市場大有斬獲，基於物業租金回報吸引，決定套股換樓取得長線收租回報，加上樓價具回升潛力，置業值搏率不俗，而按息已降回較低水平，遂決定趁低吸納入市。陳先生買入一個兩房連租約單位作收租之用，樓價$600萬，他雖然資金充裕，但認為全付樓價鎖死可再投資及調動之資金，決定運用租金收入作證明申請按揭。單位近月新租約之租金為$20,000，租金回報達4厘，相當理想。

若借7成按揭，供款平過租金，陳生決定借取$200萬按揭額，按揭成數約33%，最低入息要求約$17,415，銀行接納以月租之80%即$16,000作為入息證明，故此陳生基本上只需象徵式補回少許入息證明便可。借貸成本方面，按照目前按息3.25%，月供約$8,705，利息$5,417；雖然按揭金額不大，銀行批出理想現金回贈達$10,000，足以幫補首月供款有餘，另外陳生將資金存放於按揭掛鈎之高存息戶口收息，抵銷高達一半利息，每月淨利息支出等同降至低於$3,000。

在這個案中，陳生置業沒有選擇full pay，一年借貸成本大概為樓價0.54%，一年租金回報則為樓價之4%; 而基於承造按揭額$200萬，陳生可保留$200萬資金再購置高息投資產品，回報同樣為4%。總括來說，若陳生以$600萬資金全付樓價，一年租金回報為$24萬；而他選擇承造按揭並保留資金再投資，一年租金收入$24萬+投資回報$8萬減去淨利息支出約$3.2萬，總回報增至$28.8萬。當然，以上僅屬例子，亦需留意投資涉及風險，當中亦因應按揭額增多減少及投資回報等不同情況而出現不同結果，例如運用低息借貸爭取再高些回報，總回報可多於上述較保守例子。