恒大許家印或重判 前妻丁玉梅逍遙海外 22億倫敦豪宅丟空 流浪漢佔據門廊3年 暗藏逆權侵佔圖謀？

許家印花22億港元買入的英國超級豪宅，有機會被流浪漢侵佔？中國恒大集團因欠債2.4萬億元人民幣破產，許家印有機會被判終身監禁，他以史上最貴的價錢買入的英國倫敦騎士橋超級豪宅去向惹來各界關注。該豪宅據報是許家印2020年買來送給太太丁玉梅，但兩人在中國當局拘捕許家印前「及時離婚」，丁玉梅疑捲走百億現金及資產，在海外享受奢華生活。但上述倫敦超級豪宅現已被法院「凍結」。一名曾任記者的流浪漢更佔據豪宅外的門廊露宿3年之多，一直堅拒離開，動機不明。這會否有機會演變成一場世紀逆權侵佔官司？

中國恒大集團高達2.4萬億元人民幣的債務風暴，不僅震碎了內地房地產市場，其餘波更跨越重洋，在英國倫敦上演了一場交織着「技術性離婚」、巨額資產凍結、以及流浪漢與英國法律博弈的現實荒誕劇。

隨着恒大創辦人許家印今年4月廣東省深圳市人民法院一審時承認集資詐騙、非法吸收公眾存款及行賄等8項罪名，正等候判刑，外界料總刑期有機會高達25年，甚至被判終身監禁。但原來早於2020年1月，許家印曾與中渝置地主席張松橋聯手，以2.1億英鎊（約22億港元）買入英國倫敦核心黃金地段騎士橋（Knightsbridge）、毗鄰海德公園的「2-8A Rutland Gate」，令它一度成為全英國最昂貴的私人住宅。這棟極盡奢華的單幢式建築樓高7層，坐擁45間臥室、4部電梯、室內恆溫泳池、私人地下停車場，以及116扇防彈玻璃窗：其中68扇可將海德公園的絕美景致盡收眼底。該物業甚至附帶擴建許可，允許在現有的兩層地庫下繼續深挖，用以建造更大的泳池及三層高的宴會廳。

土地註冊紀錄顯示，該物業最終是透過英屬維爾京群島（BVI）註冊的離岸公司「Vision Perfect Global Limited」購入，而背後的最終受益人，正是許家印的時任妻子丁玉梅，這座豪宅在當時被普遍視為許家印贈予妻子的海外財富避風港，但後來兩人離婚。隨着恒大集團於2024年因資不抵債被法院頒令破產清盤，這棟全英最貴豪宅的命運急轉直下。由於捲入多國司法部門的資產凍結令，物業目前無法出售、出租或進行任何裝修，昔日名流政要出入的宮殿，如今淪落為無人問津的「特殊資產」，未來充滿不確定性。

值得留意的是，在內地執法部門對許家印採取強制措施前，許家印與丁玉梅突然宣布離婚。這場被外界解讀為「技術性離婚」的法律操作，被質疑是為了讓丁玉梅能夠「合法」剝離家族資產。據報，丁玉梅在危機全面爆發前，已成功捲走百億計的現金及資產移居海外：

許家印現狀： 於深圳市人民法院一審承認集資詐騙、非法吸收公眾存款及行賄等8項罪名，目前正等候判刑，最高可判終身監禁。
丁玉梅身分及現狀： 持有加拿大護照，目前下落不明。
海外資產遭凍結： 由於丁玉梅為加拿大公民，她不少海外資產已被加拿大及英國等多國當局發出凍結令。恒大清盤人正試圖追討這些資產以償還債務，但目前仍無法直接將其變現。
其餘已知資產：2022年9月許家印夫婦透過5家BVI離岸公司，斥資約5000萬英鎊（約5.23億港元）購入倫敦新開發區「泰晤士城」的33套高檔公寓。兩人在加拿大溫哥華市中心「One Wall Centre」47樓亦有豪華海景公寓。彭博房產調查顯示，丁玉梅現時在全球（包括英國、加拿大等地）持有的房產總值高達2.85億美元（約22.2億港元）。

其實內地當局與恒大清盤人，一直期望收回丁玉梅名下的海外資產以賠償恒大破產案中的受害投資者，但丁玉梅未有理會。就在這棟價值22億港元的豪宅因法律糾紛陷入停滯之際，大宅門外卻迎來了一位不尋常的「住客」。

現年58歲的瑞典籍男子安德斯（Andres Fernstedt），自2023年起便在這棟豪宅寬敞的外部門廊紮營。他用雨傘搭建起簡易帳篷，與愛犬相依為命，至今已在此露宿了長達三年。安德斯的背景與一般流浪漢大相徑庭。他母親是圖書館員，他靠自學成為科技記者，曾短暫為國際知名財經媒體《經濟學人》（The Economist）擔任自由撰稿的事實核查員。其後他轉向園藝研究，在愛丁堡皇家植物園取得優異成績，又在2000年代從事軟件開發，期間結識不少歐洲貴族與名人。然而，命運弄人，他隨後遭遇金融危機失業、車禍導致脊椎嚴重受傷、船屋損壞以及遭遇「無過失驅逐」，最終在一連串打擊下流落街頭。

安德斯強調自己身心健康、無藥癮及精神問題。他在豪宅門廊擺滿了書籍、玩具熊、自行車，甚至將附近花店不要的鮮花撿回來插瓶，將這塊寸土寸金的空間打造為他「假裝的家和花園」。鄰居和附近居民對他頗為友善，時常為他提供衣物食物，甚至曾有人贈送他價值5000英鎊的溫布頓網球錦標賽禮籃。

然而，倫敦之大，安德斯為何偏偏選擇在這棟涉及中國最大地產破產案的豪宅門前駐紮三年？這不免讓外界猜測，背後會否有人擬利用英國法律試行「逆權侵佔」以獲取天價利益？因為在英國，流浪者霸佔空置物業並非新鮮事，但想要透過「逆權侵佔」吞併一座價值22億港元的豪宅，在法律層面上究竟有沒有可能？

法律專家普遍認為，在本案中，安德斯若企圖透過逆權侵佔上述的22億元倫敦豪宅，暫時成功機率近乎為零。主要原因在於英國嚴格的成文法限制：

1. 時間門檻相距甚遠
根據英國《2002年土地註冊法令》（Land Registration Act 2002），對於已經在土地註冊處登記的物業，佔領者必須證明自己已經連續、未經業主同意、且不間斷地實際管有該物業至少10年，才有資格提出逆權侵佔申請。安德斯至今僅露宿了3年，距離10年的法定門檻相差極遠。

2. 未能滿足「實質控制」的法律定義
成功的逆權侵佔者必須展現出如同「真正業主」般的獨佔性實質控制。這通常包括圍封物業、更換門鎖、進行全面維護，並具備明確排斥包括原業主在內的所有人的意圖（Animus Possidendi）。然而，安德斯的活動範圍僅限於豪宅外部的「門廊」（Porch）。這座擁有45間房間、游泳池及核心居住區域的內部空間，他從未踏入一步，更遑論對整座大宅實施「實質控制」。

話雖如此，但丁玉梅一方或清盤人想要驅逐安德斯恐怕亦非易事。因為英國法律規定，「非法佔據住宅內部」才屬於刑事犯罪；但安德斯非常聰明，他「只待在門廊」，從未破壞或闖入豪宅內部，因此並未觸犯刑事法律。這屬於純粹的民事糾紛。在原屋主（丁玉梅）「潛逃」、物業被司法凍結、且清盤人尚未正式接管物業實際使用權的情況下，英國警方極少會主動介入這類流浪漢霸佔大廈外圍的民事案件，這才造成了長達三年的對峙僵局。

Text by BusinessFocus Editorial

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