貨尾是否「新供應」惹爭議 新過二手樓、舊過新樓花 應如何計算?

最近，城中熱議焦點集中在「供應」一詞的解讀上。本人希望藉此從另一個角度來分析「供應」的不同看法。

供應的基本概念

假設某個地方長期沒有出售住宅用地，也沒有進行舊樓重建，這是否意味著該地區的住宅市場沒有供應呢？實際上，市場的運作仍然依賴於現有樓宇業主的放盤量。這些現有或「舊」供應是浮動的，且難以精確量度，因為即使我們收集了所有地產代理的數據，也無法確定現有業主是否真的有意放盤。因此，如果市場突然出現大量需求，樓價便會大幅上漲。根據經濟學的基本理論，要抑制樓價上漲，其中一個方法是增加供應量。例如，政府可以推出新的住宅用地或通過舊樓重建來增加市場上的單位數量，這些新增的單位可以被視為「新」供應。

新供應的動態變化

假設這些新增的單位在一年內全部售罄，這意味著這些單位在未來再次進入市場時，將成為現有二手業主的放盤單位。如果下一年又有新的樓宇落成，這些新單位又將成為新的供應。當然現實上沒有那麼簡單，上一年的新單位未必能全部售罄，或者因發展商的策略調整而未能推出市場，這就形成了市場上所說的「貨尾」單位。

貨尾單位的定位

這些貨尾單位是否可以被視為「新」供應？從二手市場的角度來看，這些單位從未售出，因此沒有機會流入二手市場，相比二手市場的盤源，它們當然是新供應。而從另一個角度來看，這些單位已經推出過或已計算過當年內的「新」供應，因此相比未來落成的單位，它們已經不算是「新」了。

回想起我每次經過青山公路某個老牌大型屋苑時，總會好奇為什麼這麼多年來該屋苑仍有許多單位空置。我們常笑稱這些是「舊」「新」盤。這種情況非常罕見，一般發展商為了資金回籠，都會盡快將落成的單位售出。

所以，如何定義「新」這個字，及市場上有多少貨源可供消化也是一個非常重要的訊息。

中原測量師行執行董事 張競達先生
http://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

免責條款：本文章內容只反映講者個人意見，並不代表本公司之立場。中原測量師行並無採取任何步驟核實文章所載的內容，故並不擔保有關內容的完整性及準確性，本公司不會承擔任何人因依賴有關內容所導致的損失的任何法律責任。若閣下對於內容存有疑問，應諮詢專業人士建議。