【王美鳳專欄】銀行一般計物業價格50%作資產值 資產審批按揭成數提高至6成(下)

上期提及有關以資產水平申請按揭，借款人需證明其擁有的「資產淨值」不少於按揭物業的樓價全數金額，可借取的按揭成數高達6成。若以樓房物業價值作為資產值申請按揭，需弄清資產淨值的計算方法，而銀行之間的計算準則亦有不同。

銀行一般只可計算物業價值之一半即50%作為資產值，如有關物業尚有未清還之按揭貸款，資產淨值的計算方法等於將物業估值之50%扣減按揭餘額。假設借款人擁有一個現時估值$600萬元之物業，尚有按揭餘額$150萬元，可納入計算的資產淨值便為$150萬元 ($600萬元X 50% - $150萬元)；當中若借款人尚有其他債務，亦需從資產值扣除負債金額方可得出資產淨額。

若然持有物業之業主不只一人，那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算，例如是以長命契(Joint Tenant)形式持有，便需先將物業價值扣減一半；若以分權契(Tenant In Common)形式持有，則按持有業權之權益比例計算資產值。

以借款人購買一個價值$600萬元之單位為例，假設借款人準備以沒有按揭之現契物業計算資產水平，現契物業估值需達$1,200萬元；若有關物業資產仍尚有未清還之按揭，假設按揭餘額是$200萬元，有關物業資產估值便需達$1,600萬元 ($1,600萬元X 50% - $200萬元 = $600萬元)，才符合基本審批要求。但以往在同一個資產水平下，有關按揭成數只有4成，現時則提高至6成，可獲批之按揭金額由$240萬元提高至$360萬元。

這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息証明的客戶，從以上例子或會發現，單單以物業作為資產證明申請按揭，尤其持有之磚頭仍有按揭在身，相比起其他資產類別，可能相對較困難。若手持現契物業(已清還全數按揭貸款)，因無需計算負債，便可直接根據有關估值之50%納入資產值。

市場上有部份銀行提供另一個簡易的磚頭套現方式，若持有一個現契物業，銀行可依據物業估值直借25%作為套現資金，以持有一個1,200萬元現契樓為例，銀行可憑磚頭價值批出高達300萬元按揭套現金額，當中借款人亦無須提交入息証明，但留意借款人年齡不可超過60歲。

王美鳳 中原按揭董事總經理

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