【張明珠專欄】樓市現震撼彈 日本將修改不動產登記法 外國人買樓必須提供日本人資料

日本物業為不少海外投資者鍾情的市場，然而近日拋出震撼消息。據報道，日本即將修改不動產登記法，日後凡購買日本房地產人士將必須同時提供擁有日本長期居住權的人的基本信息，而且其身份信息、姓名、住址等，將會和購買人一同記錄在不動產登記簿上。

日圓作為主要避險貨幣之一，加上日本房產市場發展穩定，令日本房地產一直備受投資者歡迎，根據仲量聯行的數據顯示，2022年4至9月海外投資者對日本房地產的投資額超過5000億日元（約266億港元），比前年同期增加8成。 7至9月海外投資者佔對日本房地產投資整體的比率更達到49%。其中，來自華人圈的投資者屬於最活躍的投資的一群。

一直以來，外國人在日本置業幾乎沒有限制，只要年滿18歲且有足夠的經濟實力或還款能力就能購買。但日本不動產登記法擬將於明年4月1日實施改革，假如在日本沒有住址的外國人，想購買日本的房產，將必須提供擁有日本長期居住權的人的基本信息，並且其身份信息、姓名、住址等信息，會和購買人一同寫在不動產登記簿上。

毫無疑問，該條款的出台，在心理關口上限制了許多想要在日本購買房產的外國人。因為在日本，無論是日本人還是持長期簽證的外國人都十分抗拒給別人當緊急聯絡人或擔保人，畢竟沒有人想把自己捲入任何未知的風險中。

特別是複雜的業權，加上有可能出現「房產稅滯交」，「鄰里糾紛」，「吉屋」等各種各樣意想不到的問題。一想到業主失聯，第一個被找到的就是自己，估計很少有人會願意將自己的名字和與自己無關的物業一綁就是幾十年。但日本物業買賣已十分完善，如是海外投資者或移民海外的日本人，大多泊在租賃仲介，相信亦可妥善處理。

過去由於不少日本人移民海外，以及海外投資者對購買日本物業不斷增加，房地產業主沒有身在日本地址的情況正在日漸增加。即是指日本人和海外投資者買樓後卻不入住，致造成空置的吉屋。與此同時，亦出現了有人希望買樓，卻因無法聯絡業主而無法購買的問題。

加上日本物業每年都需要繳交固都稅、差餉、保險等雜費，這種情況下，因為私隱及權限只能找到物業登記時的姓名，很難取得更詳細的信息，特別是很多是來自外國的買家，即使可以通過網絡找到蛛絲馬跡，但也無法及時取得地址等信息，導致日本政府無法收取相關款項。因此現在更改政策，希望以後能夠及時及順利聯繫到業主。

因此日本政府修改政策不是為了限制房地產交易，除了從根本上解決土地空置的問題，提高土地利用率外，亦可間接為庫房增加保障。

撰文︰ 張明珠Anvy - Sakura Japan & Global創辦人

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。