【小龍專欄】利息每升1厘 等如樓價貴200萬 甚麼時候才是入市買樓好時機？

我們在研究住宅樓市的時候，我們必須計算買樓總成本包括房貸利息。很多人都認為樓價近月有回吐，但事實上由於利率上升，我們購買樓房的成本正在上升，所以明跌實升?

首先我們以1000萬的物業作為例子，假設做九成按揭，借900萬，那麼在2.15厘的按揭利率之下，30年總利息支出HKD 3,219,360。此時如果利率上升至3.6%的時候，我們發現30年總利息支出會升至HKD 5,728,429。所以總成本上升至2,509,069。那麼大家可以去計算一下，即使樓市下跌100萬，但若是大幅加息，那麼實際上買樓總成本是「明跌實升」。

假如利率進一步持續上升，利息每升1厘，樓價更會再貴200萬。當然利率可升可跌，但其實買樓人士的工資及收入亦如是。

所以我們應該要思考一個問題，什麼時間才是買入物業的好時機？首先大家要明白什麼是買樓安居樂業，什麼事會令到自己陷入債務的困境。

舉例說，如果你買入一個物業後，會令到自己每個月還款壓力很大，這絕對不是安居樂業。同時讀者亦應該問自己，可否保證未來的工資每年都是上升？當然對於一些年輕人或者一些行業可能都會有機會做得到，但是經歷過1997年、2003年及2008年的人，絕對不會認為工作或工資是有保證的。

什麼才是最好的買入物業時機？若用價值投資的概念去跟大家解釋，當樓市出現足夠的安全邊際（就如股票內在價值與股票價格的差距，當差距越大，越能降低投資虧損的風險），才是真正的買入時機。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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