【張明珠專欄】日本樓現投資狂潮破2萬億日圓創新高地價連升5年財團431億日圓狂掃心齋橋地標

By 張明珠 on 15 Jul 2026

Sakura Japan & Global創辦人

香港人視為「鄉下」的日本，其房地產市場正上演一場前所未有的金錢狂潮！不論是國際巨頭還是當地超級財團，正以瘋狂的速度將資金倒進日本樓市。根據最新發布的多項重磅官方及行業數據顯示，日本土地價格已連續5年全面上揚，而2026年首季的房地產投資額更一舉打破了21年來的歷史紀錄，強勁的訪日旅客熱潮下，有當地財團以431億日圓掃起心齋橋地標！

首季吸金破2萬億大關創2005年以來歷史新高

根據CBRE的最新數據顯示，2026年1至3月期間，日本國內不動產投資額較去年同期增長2%，錄得約2,0430億日圓，成功突破2萬億日圓大關。這項亮麗成績表不僅刷新歷史，更是自2005年開始進行該項調查以來，歷年同期的最高紀錄。

在各類物業之中，雖然「商辦」大樓的投資規模稍微低於去年同期，但依然以7,688億日圓的成交額穩居吸金榜龍頭。不少投資人極度看好未來租金會進一步揚升。事實上，東京商辦的平均租金在2026年4月底已升至每坪22,454日圓，錄得連續27個月上漲，創下自2020年9月以來的新高。

除了寫字樓，其他板塊同樣呈現「飢渴式」爆發，例如住宅物業的投資額較去年同期暴增 60%，高達2,451億日圓。物流設施同樣按年急增 48%，達3,414億日圓。另外酒店投資亦大增 33%，達2,432億日圓。

在買家分布上，日本國內的本土資金亦看好本地樓市，投資額增長16%至8,090億日圓；國內REIT投資亦增加5%至4,610億日圓；相反，外資投資額則下跌12%至7,740億日圓。業界預計，2026全年的總投資額將維持在與2025年即6.9兆日圓相若的高水平。

三井不動產大手筆！431億日圓吞下心齋橋OPA

在這波搶樓狂熱中，最矚目的超級大刁莫過於大阪心齋橋的地標易手。日本龍頭三井不動產及三井不動產住宅，已正式出手收購位於大阪市中央區核心地段的「心齋橋OPA」主樓及其土地。

據讀賣新聞報導，這次轉讓價格高達約431億日圓。隨着2025年訪日遊客量達到約4,260萬人次、連續兩年刷新歷史新高，大阪府的地價近年累計漲幅已突破5%。財團在遊客必到的心齋橋核心區豪擲數百億，無疑是在瘋狂爭奪旅遊業復甦帶來的超額紅利。

官方「路線價」連升5年創2010年最大漲幅

與此同時，日本國稅廳於7月公佈了2026年最新路線價。全日本約31萬個標準宅地平均按年大幅上漲 2.9%，不僅是連續第5年上漲，更創下2010年改為現行計算方法以來的最大漲幅。最驚人的是，日本全國各都道府縣廳所在地的「最高路線價」全部錄得零下跌，這是自1991年泡沫經濟全盛期以來，時隔36年首見！

全國主要亮點城市及地區表現如下，有「地王之王」稱號的東京都，其標準宅地波動率高居全國榜首，比上年飆升 9.4%。而位於東京都中央區銀座5丁目的文具店「鳩居堂」前，連續41年蟬聯日本地王，每平方米價格高達 5,336萬日圓，按年再升11%。另外，全日本城市漲幅冠的佐賀市以17% 的漲幅傲視全國。由於乘特快列車只需40分鐘即可直達福岡市中心，具備「福岡通勤圈」的優勢且樓價相對便宜，使其住宅和經濟型酒店需求急增。

此外，盛岡市的漲幅達13% 居全國城市第二，JR盛岡站前正有2個酒店投資項目，看好遊客需求。

「第二個二世古」崛起滑雪勝地地價瘋狂爆升

隨着傳統滑雪聖地北海道二世古（Niseko）的漲幅放緩至4.1%、出現暫停跡象，外國遊客和跨國發展商開始將目光投向其他被譽為「第二個二世古」的渡假區，直接引爆當地地價，當中長野縣白馬村，其路線價暴增32.7%，連續3年高居全日本漲幅榜首！該村在2025年迎來290萬名遊客，比疫情前還要多出兩成。現時，新加坡渡假村巨頭悅榕集團（Banyan Group）已計劃在2028年開設「Cassia白馬」，法國酒店巨頭雅高（Accor）亦宣佈將於2030年揮軍進駐。