【張明珠專欄】中港台買日本樓大不同 港人愛買細價樓及豪宅

中國重新開放前往日本的旅行團，內地旅行網站查詢海外旅遊商品的次數瞬間倍增，消息除了刺激日本旅遊相關企業股價上升，市場預料中國旅客爆買潮將會重現。對於日本樓市當然是利好的消息，其實中﹑港﹑台的投資者對於購買日本物業亦有不同要求及既定模式。

首先，香港人購買日本物業主要以投資細價樓及高額項目為主，「一係好平，一係好貴，沒有中間。」。例如以百多萬港元的細單位，並以月租的形式。同時講求租金回報，最好物業可以即時出租，賺取租金回報，同時他們精於計算又很怕麻煩，最怕購入內櫳殘破不堪的物業，不想花時間裝修。

至於購買高端物業的港人，大多傾向於3億至10億日圓（約1600萬至5400萬港元）為主的酒店項目。過去香港投資者購買日本樓的自用需求比較少，然而疫情之後，多了喜歡日本的退休人士選擇購買一戶建當渡假屋純自住，這在以前的佔比很少。

當然也有少部份香港人會選擇購買民宿經營Airbnb，但是民宿經營要符合新法規，例如普通的公寓是不可行的，如經營Airbnb需要通過大廈管理公司，屋內佈置亦通過政府審批，例如具有防火設備等，如果在日本只想購買普通公寓經營民宿，其申請民宿牌照是十分困難的，故有一部份人購買的都是現成持有民宿牌照的物業。

相比中國及台灣的投資者，香港投資者實地考察的人比較少，因為香港人投資日本樓已有既定基礎，他們比較會仔細調查物件周邊配套，以及具備對物業本身條件的專業知識。

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至於內地人對於投資日本物業的步伐比香港人晚了少許，要到當地考察的人也有不少。但是內地投資者對於物業不會問太多，唯一的要求就是地點要在市中心，而且是多人認識的，最好物業是親朋好友都認識的地點附近。例如東京涉谷、新宿、吉祥寺等等，即使價錢昂貴也不緊要，當然最好是連帶收益的物業投資，例如酒店、商業大廈、店舖，相比之下，住宅物業的投資比較少。

他們購買日本物業可以周圍炫耀、招呼朋友，但是住宅就很難招呼朋友。例如「這間溫泉酒店是屬於我的」他們也比較少投資細額物業。如果需要投資住宅物業，他們比較傾向高層大廈（tower property)的高級公寓，動輒涉及300萬至500萬港元起跳，相比之下，香港人就覺得這個價位太貴了，而且回報較低。

豪宅及高級公寓投資租金回報大約3至4厘，對於內地人來說，他們也是接受，只要地點優越就好。而且他們基本上不看銀碼，雖然他們也會問是否可以講價，但是沒法議價，他們只要「合眼緣」出手也是很狠，而且他們不急於放租，由於內地交樓標準是毛坯房，所以他們很接受可以花一筆資金，等數個月裝修物業再出租。

至於台灣人購買日本物業就比較挑剔，台灣人選擇的物業的一個條件，就是「大」，地方佔地要「大」﹑物業屋內空間夠「大」、花園要夠「大」，基本上物業最少要過千呎起跳，他們大多數購入以自用為主，如果投資的話，則大多選擇民宿為主，購買細額開放式住宅的比例極少，而且他們很喜歡京都，物業的要求比較複雜，台灣人很有自己的想法，例如想購入比較獨特的物業，方便日後可以自己改建。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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