【磚港樓市】香港樓市發展新格局：趨向只住不炒 用家主導市場

本地樓市走勢一直以來都受到廣大市民、投資者、業主以及政府的高度關注。市場經歷了2022年全年計約15%的下行調整後, 2023年首季受惠於疫後通關刺激樓價已率先反彈約5%, 但踏入第二季後交投量明顯放緩, 最近甚至錄得連續9個周未10大屋苑僅維持個位數成交, 似乎觀望、膠著情況仍然纏繞樓市。下半年, 究竟息口趨勢、房屋政策、入市信心以及移民外流等多個因素在塑造市場格局方面能發揮什麼樣的關鍵作用呢?

利率趨勢

利率一直是左右房地產市場的一個重要因素, 香港的樓市也不例外。近來息口的反覆攀升的確導致本地樓市出現了放緩。實際上, 息口持續上升直接導致貸款成本不斷增加, 而心理上, 遲遲未見頂的息口走勢亦會間接地使買家延緩或重新審視他們的入市決策。市場需求受壓下, 房價自然難以企穩。雖然, 美國聯署局6月份合乎外界預期暫停調整息口一次, 但就繼續放鷹預示今年內仍有機會加息1至2次, 且延後市場對減息的預測。相信年內本地樓市仍需要活於相對高息環境下, 但樂觀看, 市場對於後市利率追加的不確定性則會慢慢消退。

調控政策

自2009年開始, 香港政府實施了很多政策來調控過熱的房地產市場, 過往辣招較多以遏制投機行為為主軸, 2010年有額外印花稅(SSD)、2012年有買家印花稅(BSD)、2013年有雙倍印花稅(DSD)等等。然而, 時移勢易, 樓市經歷了四年來疫情的無情洗禮, 早已風光不再, 不少學者及業內人士均建議政府需要適時調整房策, 為市場減辣, 提振樓市, 避免出現市場崩塌, 倒過來影響疫後復甦中的經濟。 承接2019年的林鄭plan及2022年初的優化版波叔plan, 財爺近日再放風會進一步放寬按揭成數推動換樓。可預期, 為能令市民入住可負擔的適住居所, 相信短中期政府仍會推出更多有利的房策, 例如撤銷BSD或調低本地買家稅率等, 從而提高市場流動性, 令整體樓市受惠。

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入市信心

入市信心在房地產市場中發揮著隱性但關鍵的作用, 就像風向標。對於投資者來說，香港的樓市一直是一個非常吸引人的投資板塊, 而對於用家來說, 置業更是一生人目標之一。然而, 過往幾年環球市場的不穩定加上本土樓市調控政策都導致入市信心不斷下降。對內(國安)、對外(中美)政治動盪的擔憂、對息口持續上升的憂慮、對疫後經濟復甦的不明朗等等, 這些無形的阻力都令樓市反彈出現實際誤差, 怎樣重塑信心亦至關重要。

人口外流

過去兩年來隨著移民外流人士的增加, 本地樓市或多或少都受到一定衝擊。首先, 移民外流可能會導致某樓價區間市場需求下降。因為移民外流人士通常是高收入人士或家庭, 他們在本地樓市中扮演著重要的串連角色, 對中高檔物業的需求較大。如果這些人士離開香港, 正正代表需求流出, 同時減弱換樓鍊運作。其次, 移民外流亦會對市場信心產生負面影響。當越來越多的人決定離開香港, 這可能會觸發市場憂慮, 進一步導致入市信心下降。可幸早前政府為搶人才提出及優化輸入計劃, 或能為受人口流出影響的樓市填補部份缺口, 至少從租務市場看是相當正面的。

總括而言, 本地樓市生態正處於艱難的局面下自我蛻變中。由以往只賺不賠慢慢傾向到今天只住不炒, 再由以往側重投資者領銜驅動市場演變成今日用家主導樓市走勢。對於大衆市民來說, 追蹤市場變化以及留意政府房策至關重要。

張世昌
中原測量師行聯席董事(估價部)

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