【江恩小龍】曼哈頓矽谷空置率超20％ 商業房產恐引巨大金融危機

美國銀行危機持續不停，但是很多人認為這不是危機。在金絲雀和礦工都倒下後，高利率是否會壓迫地美國商業地產繼續暴露風險？

根據經紀巨頭Cushman & Wakefield的數據，到2022年底，寫字樓的空置率升至18.2％的歷史新高，在曼哈頓、矽谷甚至亞特蘭大等主要市場超過20％。但其實今年的再融資才是真正的問題，因為到期貸款必須以更高的利率融資，這意味著即使空置率上升或保持高位，也需要支付更高的費用。而且價格下跌亦會令到再融資變得困難，利率急劇上升使辦公市場承受更大的壓力，降低了物業的價值，增加了業主的開支。然而，而銀行業的動蕩使得市場對該行業的情緒急劇惡化，全國地區性銀行的破產，最新的受害者加州第一共和國，於星期一被監管機構關閉並被JP摩根接管，引起了人們對小型銀行在商業房地產方面的巨大風險的關注。Photo from BusinessFocus

而根據美國聯邦儲備局的數據，中小型銀行占商業房地產銀行貸款存量的70％。此外，根據MSCI的數據，它們在辦公室貸款的起始比例在2019年至2022年期間幾乎翻了一倍，達到了30％。最大的擔憂是由地區性銀行的壓力引起的信貸緊縮將引發經濟衰退，這將導致房地產價值更大幅度的下降，引發辦公市場的一波違約風暴。這可能會在房地產行業中引發更廣泛的傳染，甚至可能引發一場全面的金融危機。

美國銀行已經開始減少對商業開發商的貸款，有報導指與6個月前相比，現在美國每家銀行對房地產貸款都有所收緊。在銀行融資成本上升的背景下，預期的信貸緊縮可能會進一步加劇其問題。而銀行是百業之母，當銀行緊縮的時間，這將會影響各行各業。

著名投資者芒格近日指「我們不可以理所當然地認為美國將永遠繁榮，但在相當長的一段時間內，我們會度過難關」，「我們是一個特殊時代的產物，擁有一系列完美的機會」，但時移世易，投資的黃金時代結束了，大家對未來的投資回報便應該要有一番新盤算和考量。

其實上述情況香港都有出現，去年本港寫字樓整體空置率升至14.4％，甲級寫字樓空置率升至15.1％，創下自1998年以來、長達24年的新高。

小龍在多次在本欄指香港樓市18年周期完結，2021年後樓市將會下跌，2023年至2025年將是機會。而很多人說九運如何如何，但更重要是不要在九運前死去。

江恩小龍

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