【磚港樓市】業主與租客最大矛盾 「自然損耗」的迷思

除了去年初立法的住宅劏房租管條例以外，目前香港的物業租賃並沒有租務管制，換言之業主與租客雙方可以在租約上自由協議合適的條款，當租約條款簽訂後，雙方就必須按照合約享有權利並履行責任。不過由於市場上的租約一般都比較簡單，當業主與租客遇上租務糾紛的時候，很多時都對自己的權利責任產生誤解。筆者綜合日常客戶就租務糾紛常見的問題，嘗試解開業主與租客的各種迷思。

維修責任算是比較多業主與租客遇到的糾紛，市場上普遍的租約會有大概條款，大致上要求業主負責物業結構上的維修保養，而租客則須保養物業內的其他設施，不過「自然損耗」則除外。很多時候就是「自然損耗」的字眼，經常引起業主租客的矛盾。

Photo from BusinessFocus

究竟何謂「自然損耗」？簡單來說就是有關設施如果在正常情況下使用，出現折舊損耗，則租客毋須負責維修。這個字眼寫在租約上看似合情合理，不過實際上判斷物業設施的損壞成因則非常困難。筆者遇過一宗糾紛，業主為物業提供冷氣機予租客使用，在搬入物業前冷氣設備運作正常，不過租客入住不久就出現各種問題，業主認為出租前一直安好，不同意為租客安排維修，反之租客則覺得自己正常地使用冷氣，冷氣故障沒有道理由租客承擔。

判斷物業設施損壞的成因雖然困難，不過也有一些客觀標準可以參考，就以上文的冷氣機為例，首先可以查核冷氣機的購入年份，現時一般家庭電器壽命大概5至10年左右，有些電器過了5年供應商甚至已經停產沒零件可以維修，所以如果使用一定日子的電器，其實已經需要更換。除此之外，也可以從損壞的表面狀況判斷是否屬於自然損耗，例如牆身或磁表面的裂痕，自然損耗裂紋會比較平均。

如果雙方無法在損壞成因達成共識，雙方可以考慮尋求第三方意見，例如維修保養商、技術員甚或公證行檢查及分析。萬一雙方最後亦未能解決糾紛，唯有訴諸法律處理。假若金額在75,000元以內，可以透過小額錢債審裁處處理，筆者經驗裁判處一般希望雙方可以自行協商，如仍然協商不果會根據雙方提出的理據判決。

亦有一些業主為免與租客出現矛盾，寧願在租金上作出折扣，在租出物業時說明一切維修由租客負責。這種做法的確可以免卻部份的煩惱，不過住宅物業市場目前仍然是租客的議價能力較大，市面上的租盤選擇不少而且大部份業主願意承擔維修責任，再者站在租客角度，租入的物業如果需要自費維修，在不清楚各樣設施電器的使用情況下，實在不太值得冒這個風險。

總括來說，要避免租務糾紛的出現，最有效的方法並不是依賴合約條款、或是透過法律途徑解決，最理想的方式仍然有賴雙方互信及溝通。業主與租客的立場不一定要對立的，如果租客可以舒適地享用物業，而物業的設施亦得到適當保養，最終物業的價值可以保持，而租客亦更願意長期續租物業，這樣雙贏的局面才是雙方樂見。

潘志業
中原測量師行租務管理部高級經理

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。