【張明珠專欄】日本買樓收租 兩大不足需注意 大型管理公司未必最佳

「買樓收租」是不少港人的投資方程式，投資日本物業收租除了看位置﹑交通配套﹑租金回報率之外，海外人士「隔山買牛」最重要是聘請良好的出租公司代為管理物業，畢竟跨境投資仍存在風險。究竟日本買樓收租要如何挑選中介及出租公司，筆者認為投資者有幾項要點需要格外留意，否則得不償失。

在日本買樓收租時，最常見的做法是委託管理公司。目前，日本有許多公寓（Apartment）的管理公司。雖然不同的管理公司有不同的管理條款和費用，但選擇錯誤也會帶來不必要損失。

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不少投資者認為既然買了日本樓，也不會時常飛來日本收租，不如「用錢解決」，在沒有做任何研究就直接選擇了當地最大型﹑最知名公司的管理公司。普遍人會認為「信譽高就是安心」，然後選擇這些公司。

現實與幻想總有落差，然而大型管理公司的普遍有兩個不足之處，其一，不會自己找租戶，而是委託其他中介公司找租戶。 在這種情況下，大型管理公司並沒有直接接觸租戶，一般只透過文件來了解租戶的信息，或許並不了解租戶的實際想法及需求。

其二，大型管理公司的工作人員經常變動，由於大型管理公司通常會在全日本內進行人手調配，導致人事變動頻繁，或許業主跟他們交流了數年，已經很熟悉，但是當負責的工作人員更換了，又得從頭安排各樣的事情。

一般標準的管理公司時，需符視乎其客源、收費及緊變能力等。首先是管理公司有否積極尋找租客，若沒有足夠客源，很容易出現單位丟空的風險，直接導致業主租金上的損失。其次，管理佣金是否合理也是重要的一點。 管理佣金費用因管理公司而異，管理佣金的合理價格是租金收入的3至8％。

如果管理委託費過高，相等於每月開支增加，從而影響租金收益，避免選擇收費與收益不成正比的管理公司。最後，靈活彈性的處理手法亦很重要，假設購入的公寓位於偏遠的地方，不能親自確認時，只能通過物業狀況報告來確認。

公司提交物業狀況報告時，除了文字外，還需要提供物業照片，以及靈活的處理方式，如有報告內容充足，能讓海外業主即時了解房屋狀況。業主在出租前要確認租客是否有日本當地的保證人，或是保證會社。在日本的保證會社類似代替保證人成為租客的擔保，費用由租客支付，若業主無法向租客收取租金時會由保證會社幫忙代為付款，所以對業主而言，保證會社可保障業主權益。同時保證會社也會仔細了解租客背景後才會提供服務，變相地保證會社幫業主對租客進行了背景調查。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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