【張明珠專欄】投資日本公寓 屋內竟隱藏公共空間

在香港買樓，大家都會知道物業有分公共地方以及私人地方，屬於公共地方的範圍，如果出現損壞，管理處是有責任維修。雖然日本也有類似這種分開管理的責任，但是與香港則大為不同。

在日本如果買入公寓後，業主屬於「區分所有權人」，每個月亦要支付管理費及維修儲備金予大廈的管理委員會。根據日本的大廈管理條例或者公寓便用規則，其實有分開大廈公共區域以及私人區域的定義，不過有些看似是私人區域的地方，其實是屬於公共地方。

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其中之一是公寓的大門。在日本業主擁有更換公寓大門內所有門鎖的權利，不過，由於大門外則是屬於公共區域，所以公寓的業主如果想改變大門的顏色，或者想裝修大門的話，必須要遵守大廈的管理規約，這點是類似於近年香港新落成的物業，為了保持整幢大廈的一致性，業主是不能隨便更換大門，而且亦要向管理處申請才可以更改大門的顏色。在日本，如果公寓的每個業主都把大門換成不同的顏色，建築物業價值是有可能會受到影響，所以如要更換大門顏色必須要經過管理處的同意。

另外，窗戶及窗框亦是有類似大門，如果業主希望加裝雙層玻璃以隔開噪音的話，其實於物業開始施工前，已經要向管理處申請，因為管理規例通常都不會允許業主未經管理處而進行這類的施工。不過，有一點是例外如果窗戶或者玻璃壞了，業主則可以自己修理，但可以與原本的設計有較大的出入。因為在日本的民法下，如果不改變物業的本身結構及性質的前提下，維持建築物現狀的行為，是稱作「保存行為」。

其實這類窗框、窗戶、大門等有開口的部分，在日本是屬於公共設備，而業主只是僅僅有「專用使用權」，因為這些設備的主要功能是提高住宅防盗、隔音、隔熱等，所以是要由管理處按照「修繕計劃」去負責施工。

另外物業露台基本上是住戶的「專用使用權的共用部分」，即是屬於公共區域，但可以永久使用。這是因為公寓露台是很重要的逃生通道，每層樓設有避難設備，擺放雜物將會阻礙逃生通路，因此住戶原則上不可以在露台擺放太多私人物品，但是晾乾衣服除外，也不可以擅自改造露台，加建是絕對禁止的行為，但如果室外洗衣機設置處原本就在露台，把洗衣機放在露台就不在此範疇內。

根據大樓管理規約，部份管理公司或會同意住戶小規模裝飾陽台，例如，擺放小型花草盆栽、桌椅、鋪設簡易式可拆卸的木紋地板、人造草地等；但是管理公司可能會禁止住戶在陽台吸煙、烤肉、園藝、放置私人物品等行為。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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