樓價全年埋單跌13.8％ 惟租金穩守 10大屋苑呎價全跌 內地開關有望沖喜？

樓市在疫情和移民潮下明顯轉弱，蝕讓盤屢見不鮮，加上臨近2022年底香港各大銀行相繼加息，供樓負擔加重，導致不少銀主盤流入市場。在眾多負面消息下，樓價2022年整體承壓，中原指數錄得樓價跌幅超過一成，而香港十大屋苑因成交更為活躍，劈價情況更為嚴重，部分屋苑跌幅超過2成。不過，租金方面大致能夠守穩，顯示業主拋售很可能是投資、周轉、移民等理由，而非住屋需求下降。

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中原城市領先指數CCL本周報156.37點，比2022年初的176.52點下跌11.4％；租金指數CRI報110.58點，比2022年初的111.12點跌0.5％。如按照差餉物業估價署的數據，11月私人住宅樓價指數為339.4點，2022年初至今累計跌幅則為13.83％，與中原指數的跌幅相約。惟需留意，本港十大屋苑交投比較活躍，因此在跌市下情況更為嚴峻，部份屋苑呎價失守1萬港元，跌幅超過兩成。

香港十大屋苑分別為：海怡半島、康怡花園、太古城、黃埔花園、美孚新邨、麗港城、嘉湖山莊、第一城、新都城、映灣園。

翻查資料，於最近1個月，呎價最低的為天水圍嘉湖山莊，實用呎價9800港元，跌穿10000港元大關，比2022年初時跌約11％。呎價最高的為鰂魚涌太古城，實用呎價約1.58萬港元，比2022年初時跌約21％。跌幅方面，跌得最甘的是港島東康怡花園，呎價跌至1.38萬港元，跌幅約23％，跌得最少的是東涌映灣區，呎價跌至約1.18萬港元，跌幅6％。

惟需留意，因香港十大屋苑已是老牌屋苑，雖然成交活躍，但也隱藏諸多危機，例如樓齡過高而可能面臨大維修及翻新，以及單位內部也可能較為殘缺，需要不時裝修整理。不過，樓齡高的屋苑通常不包含會所，因此業主可能每月節省一筆較高的管理費開支。

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雖然2022年樓價跌幅猛烈，但主要是回吐早些年的升幅，因此持貨時間較長的業主估計並未見紅。另外，雖然樓價跌幅超過10％，但同期股市跌幅更加嚴埸，標普500指數2022年累跌19.75％，恒指累計跌15％。換言之，除非投資者將資金存放在銀行或債券等保守資產中，否則一但流入金融市場也是蝕本收場。

展望2023年，中國將在1月初大幅調低入境防疫限制，形同「開關」，加上農曆新年臨近，中國人到訪香港將會更加頻密，預料將帶動經濟及樓市。有人認為，在內地開關之後，部分內地業主將會湧入香港並造成樓價大跌，惟此情況可能性較低。因內地雖然實施限制，但也並非完全不能來港，同時香港樓價偏高，與其眼白白看著樓價不斷下跌，業主倒不如早日來港賣樓。因此，有賣樓需求的業主，或者早已在最近一兩年拋售。

值得注意的是，雖然內地開關有望帶動香港經濟，但整體形勢仍然處於加息之下，美國聯儲局更表示高息率可能維持一段時間，如果香港跟隨，意味著供樓負擔會在未來幾年加重，可能會打擊買家的入市意願。因此，香港樓市可謂是負面消息一浪接一浪，如需復甦，或需加息、移民潮、疫情等各方面都得以紓緩，樓價才面臨反彈。

Text by BusinessFocus Editorial

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