買樓收租陷阱多 易忽略盲點 扣除差餉地租管理費 回報恐不足3厘

今年樓價回調但租金不跌，令買樓收租的回報率上升，不少屋苑的回報突破3厘，吸引市場關注。有分析以買樓收租與定期做比較，為投資者在資產配置上提供更多選擇。惟需留意，在香港買樓出租的盲點較多，應避免墮入回報率高的「甜蜜陷阱」。

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首先，一般情況下簽訂的租約都是由業主負責繳付物業的管理費和差餉及地租，長久下來是一筆頗大的開支。特別是，近年許多新樓盤都以豪華會所吸引買家，但這些會所的維護費用較高，因此管理費也相對比較昂貴。現時新盤的管理費可高達每呎4-5港元，換言之一個400呎的單位，每月管理費可高達2000港元。差餉及地租方面，因應物業的所在地不同，每季的收費也有所不同。但一般而言，每季收費可高達1000-2000港元，即每月約500港元。

亦因此，買樓收租通常會瞄準舊樓和細單位（開放式單位），因舊樓通常沒有會所，管理費較低，而開放式單位因「冧心」細而呎價較高，相比之下回報率會較高。然而，即使業主買入這類型租務回報較高的單位，回報率也可能比預期更低。

舉例說，有報道指沙田一個實用面積297呎的單位，叫價468萬元，單位市值租金1.3至1.4萬元，回報率高達3.3-3.6厘。不過，在扣除每月固定開支之後，回報率恐不足3厘。假如管理費為每呎1.6港元，算上差餉地租後每月開支約1000港元，即每月實收最少1.2萬港元，年收14.4萬港元，再扣除半個月經紀佣金費用，實際年收13.8萬港元，回報率僅2.9厘。

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此外，若單位涉及維修，包括舊樓進行大維修工程，或者是單位內部出現問題，如喉管，以及在租金上列明包括在租金之內的電器等，均需要由業主負責。因此，在出租的期間，業主通常會遇上很多額外的開支，從而導致回報率不如預期。

第二，需留意單位出租不一定「貨如輪轉」。現時租約期一般為一年死約一年生約，意即租客最快可以在租期滿一年之後斷租。對於租客而言，其優勢是不需要繳付管理費和差餉及地租，因此租客通常比較願意租用新樓盤，舊樓租客如果在搬入一年後便退出不租，那麼業主便需要再找尋下一個租客。假如期間出現一個月的空檔，那麼一年內實際租金收入只有11個月。

第三，租金收入也需要課稅。在報稅時，業主可以選用個人入息課稅，以迴避高昂的15％物業稅。不過，假如業主本身也是高收入人士，那麼即使採用個人入息課稅，在計入租金收入之後，難免也會導致需繳付的稅項增加。

最後，樓價的升跌也會很大程度地影響業主的投資成敗。在過去多年來，樓價一直飆升，因此才會造成買樓收租必賺的錯覺，因即使租金收入比預期低，但樓價的升幅已經帶來許多額外的利潤。相反，最近一年本港樓價承壓，更有明顯下跌趨勢，因此買樓收租的最大風險時物業資產價值下跌，尤其是對於需要做按揭才能買樓收租的投資客。定期的金額固定不變，雖然難受惠於樓市波動，但其穩定性仍然無可比擬。

Text by BusinessFocus Editorial

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