【自住樓價大跌點算好】轉按套現有辦法 1年可賺逾10萬 惟賺取回贈有代價 暗藏風險

不少打工仔多年前買入的自住樓升值逾倍，故即使今年樓價大跌15%仍未變負資產，小業主亦多對樓市有信心不欲賣樓，但看著自住樓帳面值跌不停，心中總不是味兒。究竟有沒有方法可在跌市中用手上按揭物業賺錢，以減少樓價下跌的痛苦？答案是有的，因為在美元加息潮下，香港現時出現了「定期存款利率」遠高於「樓按息率」，以及轉按現金回贈不跌反升的特殊現象。故若小業主善用手上的物業去做轉按並同時加按套現，現金回贈加上把套得所得現金做高息定期存款（可達4.8至5厘）賺息差，一年有機會賺取超過10萬元，相當吸引。惟這個世界凡事均有代價，小業主若靠轉按賺回贈及息差，物業要「鎖兩年」，在此期間樓價即使大跌亦難以賣樓，故是否值得為了額外現金收入而冒這個風險，要由小業主自行決定。

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要靠手上自住樓賺現金流主要靠兩招，第一招是「轉按賺回贈」，但條件手上物業絕不能是負資產，否則無法轉按。舉個例子作說明，若小業主手上物業多年前以600萬元買入，市值曾升至1200萬，但今日物業市值跌至約1000萬，尚餘300萬按揭未清還。那麼小業主可透過找按揭中介（如星之谷、中原按揭等）或相熟銀行，申請在轉按物業的同時，把按揭貸款增至500萬至600萬。那麼在清還欠下舊銀行的300萬按揭後，仍可套現約200萬至300萬元現金。

現時大型私人屋苑物業轉按，銀行提供的按揭息率最低約為H+1.3厘或1.4厘，封頂息率約為P-2.5厘，即大約2.875厘（以大P為5.375厘計，5.375-2.5=2.875厘），銀行更可提供約2%的現金回贈。故若成功轉按承造600萬按揭，即可賺取約12萬元現金回贈（600萬X 2%＝12萬），但一般設有兩年罰息期，即是兩年內不得賣樓，否則要歸還回贈及罰息。假若承接轉按的銀行只願提供500萬按揭，現金回贈仍可有10萬元。

但小業主要留意，轉按加按套現時最好選擇同時提供「按揭掛鈎高息存款戶口」的銀行，因此高息戶口可提供與按揭息率相同（現時約為2.875厘）的活期存款息率，可獲得優惠息率港元存款上限，一般為未清還樓按揭貸款的一半。「按揭掛鈎高息存款戶口」是很有用的賺息及防守工具，因即使美國明年突然大幅減息致港元定期息率大跌至低於按揭利率，小業主無法再藉定期存款賺高息，他仍可以把加按所套現的現金放在此高息戶口內，確保不會蝕息給按揭銀行。

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小業主賺錢第二招，是在轉按過程透過加按套現得來的現金做定期，以賺取息差，以上述例子來推算，若小業主轉按後取得200萬至300萬額外現金，可以把它分成數份，然後找提供高息定期的銀行分別做3個月定期存款（最高約4.8厘）、6個月定期存款（最高約5厘）以及1年定期存款（最高約5厘）。相比之下，轉按套現現金的按揭息率現時約為2.875厘，假設明年底前按揭利率最高會累加0.75厘至3.625厘，即是平均按揭息率約為3.25厘。那麼把定期存款息率（至少4.8厘）減去平均按揭息率（約3.25厘），小業主一年之內可賺1.5厘的息差，即是大約可賺得3萬（200萬X1.5%）至4.5萬元（300萬X1.5%）不等的現金。

故此，若把賺錢第一招及第二招合計，小業主在轉按第一年，有機會賺得13萬至16.5萬元，但這並未扣除轉按律師費（1萬元以下）；假設第2年利息不變，小業主第2年仍可賺取約3萬至4.5萬元息差。待兩年過去之後，罰息期已過，小業可考慮是否再次轉按賺息。

不過這世上沒有免費午餐，靠轉按加按賺回贈及息差，其實會帶來兩個風險，小業主必須小心考慮再決定是否「去馬」。

風險一：物業價格大跌仍不能賣
理由是把物業轉按後會有2年罰息期，變相兩年內不能賣物業，否則損失慘重。故假若未來兩年因突發事故令港樓忽然大跌，剛轉按的業主難以賣樓，可能錯失了獲利的機會，在極端情況下，手上物業更可能最終變負資產。

風險二：會妨礙移民賣樓
如上文所述，轉按後2年罰息期內難以賣樓。但突然決定若要移民英國等西方國家，很多時都要在一定時間如9個月內賣掉香港物業，否則便要就賣樓所得利潤支付高昂的資產增值稅。故假若短期內有移民的可能性，便絕不應轉按，甚至應考慮盡快賣樓，免遇上困局。

Text by BusinessFocus Editorial

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