恒生銀行不良貸款比率攀升 香港商業地產隱憂浮現 政府應怎樣拆彈?

近年來，恒生銀行（0011.HK）的不良貸款率（Non-Performing Loan Ratio, NPL Ratio）持續攀升，成為市場及投資者關注的焦點。從2021年的1.04%，到2022年的2.56%，再到2023年末的2.83%，這一指標逐年上升。進入2024年，情況急劇惡化，不良貸款率在上半年達到5.32%，年底及2025年初升至6.12%，截至2025年6月底更飆升至6.69%。這一連串數字不僅凸顯銀行貸款資產質素的挑戰，也暴露了香港商業房地產市場的深層隱憂。為應對這一危機，政府及業界需採取創新措施，包括將工廈及商廈轉為住宅並證券化、簡化物業轉用途程序，以及推動創業及工業2.0轉型，以重振市場活力並穩定金融體系。

不良貸款率飆升的背景

不良貸款率的急升與香港經濟環境的劇變密不可分。過去數年，香港經濟受到多重衝擊：新冠疫情後復甦緩慢、內地房地產市場低迷，以及全球高息環境的持續影響。自2022年起，美國聯儲局多次加息，香港作為聯繫匯率制度的市場，資金成本隨之上漲，企業尤其是商業房地產相關客戶的現金流壓力顯著加劇。

根據市場報導，內地及香港的商業房地產客戶在高息環境下面臨嚴重還款困難，部分客戶甚至需要延遲還款，這直接推高了恒生銀行的不良貸款率。雖然銀行表示，三分之二的不良貸款有充足抵押品支持，且無擔保貸款中90%以上為投資級別，但不良貸款率的快速上升仍敲響警鐘，反映出商業房地產市場的系統性風險。

以下是恒生銀行不良貸款率的變化趨勢：

2021年：1.04%
當時香港經濟正從疫情衝擊中緩慢復甦，銀行業整體不良貸款率處於低位，恒生銀行憑藉審慎的風險管理保持較低的不良貸款率。

2022年：2.56%
不良貸款率顯著上升，反映疫情後經濟復甦的不確定性，以及內地房地產市場風險的初顯。

2023年：2.83%
增幅有所放緩，但商業房地產貸款的預期信貸損失開始顯現，市場對香港經濟前景的擔憂加劇。

2024年上半年：5.32%
不良貸款率急劇攀升，主要受香港商業房地產客戶現金流壓力的影響，高息環境進一步加劇還款挑戰。

2024年底/2025年初：6.12%
不良貸款率繼續上升，市場分析指出，部分商業房地產貸款的抵押品價值因市場波動縮水，增加銀行風險敞口。

2025年6月底：6.69%
最新數據顯示不良貸款率再升0.57個百分點，達到近年來最高水平，凸顯問題的持續性。

香港商業房地產的挑戰

香港商業房地產市場正面臨多重挑戰。隨着遠程辦公的普及及零售業結構性轉型，甲級寫字樓及商業物業的空置率顯著上升，2024年甲級寫字樓空置率高達13.1%。同時，高息環境推高融資成本，許多企業難以維持穩定現金流。市場分析顯示，香港商業物業估值自2022年以來下跌約15%-20%，削弱了貸款抵押品的保障能力。

對銀行而言，商業房地產貸款的風險集中尤為關鍵。雖然大部分不良貸款有抵押品支持，但若房地產市場持續低迷，抵押品變現價值可能無法覆蓋貸款本金，增加銀行潛在損失。

未來解決之道：創新與轉型

為應對商業房地產市場的挑戰及遏制不良貸款率上升，小龍在此試作一些小建議，作為參考：

1. 有規劃及限額下將工廈及商廈轉為住宅並證券化
政策建議：在嚴格規劃及限額下，允許部分工業大廈（工廈）及商業大廈（商廈）轉為住宅用途，特別是位於非核心商業區但交通便利的物業。政府可設立專項審批機制，確保轉型項目符合城市規劃及消防安全要求。
證券化模式：將轉型後的住宅項目證券化，發行房地產投資信託基金（REITs）或資產支持證券（ABS），吸引機構投資者參與。這不僅可為開發商提供資金流動性，還能降低銀行對商業房地產貸款的風險敞口。

2. 簡化商業物業轉用途程序
政策建議：放寬商業物業轉用途的限制，鼓勵將甲級寫字樓或酒店轉為學生宿舍、青年旅舍或創科辦公空間。政府可提供稅務優惠或豁免（如減免轉用相關的牌照費用），並簡化分區及建築規範審批流程。

實施細節：參考新加坡的成功案例，設立一站式轉用申請平台，縮短審批時間，並為中小型開發商提供技術支援。

3. 政府帶頭推動創業工場及工業2.0
政策建議：政府可帶頭將部分工廈或商廈改造成「創業工場」或「工業2.0」基地，專注於支持創科、綠色製造及高端服務業。這些基地可提供低租或免租優惠，吸引初創企業及中小企業進駐。

銀行不良貸款率的持續攀升，折射出香港商業房地產市場的結構性挑戰。在高息環境及經濟復甦緩慢的壓力下，政府需採取創新措施，包括將工廈及商廈轉為住宅並證券化、簡化轉用途程序、推動創業工場及工業2.0轉型等，以盤活市場並穩定金融體系。結合預期的利率下調及政策支持，香港有望逐步緩解不良貸款壓力，重塑商業房地產市場的長期活力。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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