【江恩小龍】納米樓租金現跌勢公用股收息回報更好「有人仍笑美國欠債不敢加息」

By 小龍 on 20 Feb 2022

近日小龍看到一份報道，指近來很多租金都出現下跌走勢，特別是新界西的納米單位，一些藍籌屋苑受新盤租金影響亦見下跌。小龍忽發奇想，香港樓市會否出現租金回報率少過定期呢？既然講周期大家不信，那今天來分享一些資料性的分析。

在分析之前，先分享甚麼叫租金回報。我們要將買樓的總投資成本，包括總樓價、按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金等各項，合計所有開支後，再來計算一年的租金淨收入，即是扣除所有雜費，包括租約釐印費、管理費等，然後才是實際租金收入。

算式: 一年租金收入／買樓總開支 X 100%

如果有看小龍的文章都知道，一直提出現在樓市出現多個背馳。根據差餉物業估價署資料，住宅樓市一直與寫字樓、零售業樓宇及分層工廠大廈，不論租金及售價都有正向的同步及相關性，但是，近一年開始出現背馳的走勢。明顯地見到寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市，住宅的租金同售價同樣出現背馳。

Photo from BusinessFocus

如果根據美聯工商鋪資料，美聯旺鋪核心四區一線街售價指數，即統計主要根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算，你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9點見頂，之後反復回落至2019年初的248點，2020則是166.6點。而且，2020的跌勢加快，由213跌至166點，跌約28%。

以上的資料反映工商及零售的環境需要變差，由於人工或者經濟下跌，令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題，為甚麼在量寬環境之下，市場會出現背馳？其實大家只要用經濟學的簡單原理就會明白，家庭、銀行消費及生產是一個循環。當家庭的儲蓄與收入，以及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間，消費最終會減少，最後整個循環會慢下來。現在是靠全球中央銀行大力放水，希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下，或者失業下如何生活下去及繼續償還自己的房貸。

小龍翻查新聞，例如近日九龍東啟德某屋院以1.65萬元承租，實用呎租約35.9元。業主於2021年2月以約1138.4萬元購入上述單位，租金回報率1.7厘。即每年收入為198,000元。但讀者要留意，這回報率是沒有扣除總樓價、按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金、租約釐印費及管理費。為了計算簡單，我們簡單將租金扣除3000元再計算回報，即是每年淨租金收入為162,000元，租金回報率為1.42%。

那麼，如果銀行定期利率為1%，把買樓的1138.4萬全部做一年定期，一年收入已經有113,840元。如果現在全數把1138.4萬買進美國十年期國債，今天美國十年期國債債券收益率為2.014%，換句說話，即是債息比租樓還會有剩餘，可以去多兩三次日本（如果有得去既話）。而且上述定期及美債係風險比較低，美債在教科書上更是Risk-free。如果你再叻一點，買一隻公用股的債券、儲蓄保險，或者買入一些公用股收股息，回報更高。

Photo from 資料來源：建設銀行計算機。

而且，市場亦受害於移民潮影響，中原城市大型屋苑租金指數CRI_Mass報119.35點，創8個月新低，按月跌1.27%，跌幅12個月以來最大，連跌3個月共2.78%。CRI（中小型單位）報116.06點，創7個月新低，按月跌1.28%，跌幅12個月以來最大，連跌3個月共2.51%。CRI（大型單位）報101.40點，按月跌2.09%，跌幅23個月以來最大。

本文想討論的重點是，如果租金進一步回落，已經不要講美國開始加息縮表，供Hibor的業主將會付出供樓利息上升。租金回報收益較低的情況下，樓市真是一個好選擇？除非你預期未來樓市會持續上升，如果由租金回報上看，樓市則不吸引。

華爾街日報評論稱︰「最近會議紀要表明，官員們對於在相鄰兩次會議上連續加息，感到是可行的，這可能會在3月、5月和6月引發一系列加息。彭博分析稱，美聯儲可能會在5月份開始縮表。」如果是真的，對上一次分開三個階段的事，分開六年做的收水、加息、縮表（2014年-2019年），將會一年之內做完。如果你記得我的訪問講：「周期上2023-2024年QE將會完全完結」。

Photo from BusinessFocus

小龍已經寫了很多文章指「聯儲局若誤判通脹瘋狂加息將重蹈1970」，亦如小龍在2019年所講，這是最後一口槓桿。可惜過去兩年，很多人在保險、債券、樓市上加大槓桿投資，未來應該要小心是債券、樓市，其次是股市。正如小龍在本欄之前提到美股逢七必跌，而這也會影響其他方面的資產。

樓市亦會同時走到這個下跌周期。1971年諾貝爾經濟學獎金獲得者西蒙·史密斯·庫茲涅茨（Simon Smith Kuznets）發現15-25年的建築業週期的樓市周期，平均18年的周期。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。不論如何，2023-2024年都要小心振盪。如小龍之前在財經雜誌及BusinessFocus所講「今年睇樓，過兩年睇下有無機會上車」，小龍未來也會分享未來如何部署樓市。