【江恩小龍】納米樓租金現跌勢公用股收息回報更好「有人仍笑美國欠債不敢加息」

By 小龍 on 20 Feb 2022

劉君明(小龍)- 著名江恩理論圖表專家，在某新加坡大行擔任聯值董事，負責帳戶股票委托操盤，股票買賣及財富增值工作等。以筆名「小龍」於經濟日報集團智富雜誌，Wealth Hub睿富及民衆財經台等發表分析。多次獲經濟日報集團智富雜志及香港大學專業進修學院邀請分析演說。致力分析經濟及股市周期理論，一次又一次命中大市大型的轉角，包括但不限: 2015年6月見頂，2016年2月及6月見底, 2017年牛市等。幷在香港出版多本暢銷書，包括「小龍江恩轉勢日」及「江恩周期與和諧交易」。獲中國內地多間出版社邀請出版江恩理論及技術分析的書籍等，包括「港股實戰入門及技巧」。多次舉行講座及課程，學生範圍香港，臺灣，新加坡及馬來西亞及內地。

近日小龍看到一份報道，指近來很多租金都出現下跌走勢，特別是新界西的納米單位，一些藍籌屋苑受新盤租金影響亦見下跌。小龍忽發奇想，香港樓市會否出現租金回報率少過定期呢？既然講周期大家不信，那今天來分享一些資料性的分析。

在分析之前，先分享甚麼叫租金回報。我們要將買樓的總投資成本，包括總樓價、按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金等各項，合計所有開支後，再來計算一年的租金淨收入，即是扣除所有雜費，包括租約釐印費、管理費等，然後才是實際租金收入。

算式: 一年租金收入／買樓總開支 X 100%

如果有看小龍的文章都知道，一直提出現在樓市出現多個背馳。根據差餉物業估價署資料，住宅樓市一直與寫字樓、零售業樓宇及分層工廠大廈，不論租金及售價都有正向的同步及相關性，但是，近一年開始出現背馳的走勢。明顯地見到寫字樓，零售業樓宇及分層工廠大廈跌幅急於住宅樓市，住宅的租金同售價同樣出現背馳。

Photo from BusinessFocus

如果根據美聯工商鋪資料，美聯旺鋪核心四區一線街售價指數，即統計主要根據旺角、尖沙咀、銅鑼灣及中環區內的一線街的平均呎價計算，你會發現一個比較特別的結果。此指數由2015年333.9點見頂，之後反復回落至2019年初的248點，2020則是166.6點。而且，2020的跌勢加快，由213跌至166點，跌約28%。

以上的資料反映工商及零售的環境需要變差，由於人工或者經濟下跌，令到住宅租金亦下跌。在此提出一個問題，為甚麼在量寬環境之下，市場會出現背馳？其實大家只要用經濟學的簡單原理就會明白，家庭、銀行消費及生產是一個循環。當家庭的儲蓄與收入，以及生產者的儲蓄及收入都下跌的時間，消費最終會減少，最後整個循環會慢下來。現在是靠全球中央銀行大力放水，希望令到資產保持不跌去買時間。但問題是一般家庭在收入或儲蓄下跌的情況下，或者失業下如何生活下去及繼續償還自己的房貸。

小龍翻查新聞，例如近日九龍東啟德某屋院以1.65萬元承租，實用呎租約35.9元。業主於2021年2月以約1138.4萬元購入上述單位，租金回報率1.7厘。即每年收入為198,000元。但讀者要留意，這回報率是沒有扣除總樓價、按揭利息、律師費、印花稅、經紀佣金、租約釐印費及管理費。為了計算簡單，我們簡單將租金扣除3000元再計算回報，即是每年淨租金收入為162,000元，租金回報率為1.42%。

那麼，如果銀行定期利率為1%，把買樓的1138.4萬全部做一年定期，一年收入已經有113,840元。如果現在全數把1138.4萬買進美國十年期國債，今天美國十年期國債債券收益率為2.014%，換句說話，即是債息比租樓還會有剩餘，可以去多兩三次日本（如果有得去既話）。而且上述定期及美債係風險比較低，美債在教科書上更是Risk-free。如果你再叻一點，買一隻公用股的債券、儲蓄保險，或者買入一些公用股收股息，回報更高。

Photo from 資料來源：建設銀行計算機。

而且，市場亦受害於移民潮影響，中原城市大型屋苑租金指數CRI_Mass報119.35點，創8個月新低，按月跌1.27%，跌幅12個月以來最大，連跌3個月共2.78%。CRI（中小型單位）報116.06點，創7個月新低，按月跌1.28%，跌幅12個月以來最大，連跌3個月共2.51%。CRI（大型單位）報101.40點，按月跌2.09%，跌幅23個月以來最大。

本文想討論的重點是，如果租金進一步回落，已經不要講美國開始加息縮表，供Hibor的業主將會付出供樓利息上升。租金回報收益較低的情況下，樓市真是一個好選擇？除非你預期未來樓市會持續上升，如果由租金回報上看，樓市則不吸引。

華爾街日報評論稱︰「最近會議紀要表明，官員們對於在相鄰兩次會議上連續加息，感到是可行的，這可能會在3月、5月和6月引發一系列加息。彭博分析稱，美聯儲可能會在5月份開始縮表。」如果是真的，對上一次分開三個階段的事，分開六年做的收水、加息、縮表（2014年-2019年），將會一年之內做完。如果你記得我的訪問講：「周期上2023-2024年QE將會完全完結」。

Photo from BusinessFocus

小龍已經寫了很多文章指「聯儲局若誤判通脹瘋狂加息將重蹈1970」，亦如小龍在2019年所講，這是最後一口槓桿。可惜過去兩年，很多人在保險、債券、樓市上加大槓桿投資，未來應該要小心是債券、樓市，其次是股市。正如小龍在本欄之前提到美股逢七必跌，而這也會影響其他方面的資產。

樓市亦會同時走到這個下跌周期。1971年諾貝爾經濟學獎金獲得者西蒙·史密斯·庫茲涅茨（Simon Smith Kuznets）發現15-25年的建築業週期的樓市周期，平均18年的周期。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。不論如何，2023-2024年都要小心振盪。如小龍之前在財經雜誌及BusinessFocus所講「今年睇樓，過兩年睇下有無機會上車」，小龍未來也會分享未來如何部署樓市。