【Wendy全球樓行】英倫按揭大不同 英國轉按如轉電話plan 一封信可借盡平息

在英國承造按揭大致分為投資按揭（Buy To Let）及自住按揭（Buy To Live），若身在香港的投資者，以買樓出租為目的必定選擇Buy To Let，該按揭局限物業只可以出租，不可以自住，亦不可以出租給家人，因為銀行已假設不會向親人收取租金。由於是出租物業，一般而言，銀行主要以物業預計租金收入作為批出按揭的條件。

延長按揭年期的方法

買家入紙申請銀行（中小型銀行及財務機構除外）按揭的年齡為18歲至60歲以下，申請按揭計算出生的年份，並非月份，即使是12月31日生日，在踏入該年1月1日時已是60歲，銀行便不再接納申請。

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一般銀行貸款年期最多借到65歲，除非公司可撰寫公司信證明，將會聘請該申請者延至70歲甚至更長時間，按揭年期便有可能延長至70歲或以上，或是公司信列明機構退休年齡並非65歲，這方面自僱人士的公司，比較著數可以靈活應變。

英國按揭猶如申請電話plan

英國銀行目前承造按揭成數為50%至75%，海外人士Buy To Let的按揭利率為3至5.5%，一般英國物業按揭年期亦可達25年，但劃分固定利息2﹑3和5年，年期越長按揭息率越高，即是每2年﹑3年或5年重新挑選一個新的按揭計劃，續簽並非重新再申請按揭，而是簡單續簽即可。

概念猶如轉電話plan，申請者不會因現時利率優惠，就鎖死以後25年的利率，而是每隔2至5年，重新審視市面上是否有更優惠的利率，而決定是否續約。當然如果申請者沒有續約，銀行的open term利息較貴，例如固定利息兩年是3%，open term有機會加至5%，目的是希望客人續約，當然在合約期滿後，客人是可以自由轉換其他銀行。但如果在合約期內轉換其他銀行是會有罰息的，罰息情況或金額會因應不同銀行而定。

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在香港一般是優惠新客戶，但在英國則是優惠舊客戶，例如新客戶承做按揭，市場利率為4%，舊客戶重新續約保留按揭可能會是3.5%，分分鐘即是較市場利率更優惠。

加公司信可借平息

目前申請英國按揭所需要的文件包括有效護照副本﹑糧單﹑銀行月結單﹑貸款月結單以及資金來源。

現在大部分的銀行機構，是需要申請者提供有效的公司信 (employment reference letter)，當中內容包括列明現時職位，入職年期及現時薪金。

申請者或覺得提供稅單不是更有效的證明嗎？對於英國人來說，稅單是過去式，糧單上因為沒有負責的人名，他們需要有人「孭飛」證明申請者是否其真正的員工，在疫情前銀行亦大多會突擊打電話給出信人去證實申請者的就職狀況。如果未能提供有效的公司信，或需向財務機構申請按揭，利率會必定較高。

在香港申請按揭是不用付費，更可賺取現金回贈﹑超市禮券等，但是在英國卻是恰恰相反，銀行會收取數個費用。包括按揭申請費約300至500英鎊（約3,094至5,158港元），其次是物業估價費用，約為物業樓價的0.3%至0.5%，當然二手估價不足可選擇不成交，但是一手物業若估價不足需要自己「抬錢」，另外還有銀行服務費，為批出按揭貸款的1至2%。除了銀行收取的費用外，還有物業的查冊及土地註冊﹑律師費﹑家居保險及處理代理費等。

相信聰明的讀者看完，對於按揭申請文件中提及貸款月結單﹑資金來源等或有疑惑，下篇跟大家分享申請英國按揭的「量出為入」的壓力測試，例如計算收入﹑支出，及解釋資金來源的困擾。

Wendy
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