【收租秘笈】英國大城市買樓收租 格拉斯哥曼城5至7%回報率居首 倫敦牛津排榜末 海外買家繁多稅項知多少?

【收租秘笈】英國大城市買樓收租 格拉斯哥曼城5至7%回報率居首 倫敦牛津排榜末 海外買家繁多稅項知多少?

Finance Investment
By thomas.chan on 28 Oct 2021
Digital Editor

移民英國的熱潮持續,港人「隔山買牛」買英國樓成風,不少尚未立定主意是否移民英國的港人,都有意以買樓收租的心態先行買入英國物業,以防日後「追不到樓價」,卻對應到哪英國城市投資買樓感到猶豫。BusinessFocus記者發現,若單純以租金回報率作為投資標準,港人熱門的英國移民城市之中,以格拉斯哥(Glasgow)最值得投資,因平均樓價只是倫敦的四分一,但租金回報率卻高達7.52%,是英國大城市之冠;港人熱門的移民城市曼城 (Manchester)及伯明翰(Birmingham)緊隨其後,以5.19%及4.92%的租金回報率排第2及第3名。至於大名鼎鼎的倫敦及牛津卻因平均樓價高,故租金回報率被拖低至榜末的3.47%及3.17%,故即使適宜自住,也不利收租。

但港人必須留意,若以海外買家身分買英國樓收租不會獲得稅項寬免,故除了要付高昂的買樓印花稅外,租金收入有2成要用來支付個人所得稅。另外視乎物業的地契以及能否及時找到租客,業主可能要付地租、市政稅、管理費等,七除八扣下,實際上往往只有不足7成的租金收入可以「落袋」。另外日後即使英國物業升值,賣樓獲利時也要繳付可怕的資產增值稅,還有遺產稅的問題。故「隔山買牛」買英國樓收租前,一定要考慮清楚是否值得,因租金實際回報率往往不如預期。

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根據英國物業數據網站「inventorybase」的資料,租金回報率超過4.5%的港人熱門移民城市,尚包括里茲(4.87%)、愛丁堡(4.62%)、利物浦(4.78%)及諾定咸(4.23%)。上述所述的7大高租金回報率城市,平均樓價介乎12.66萬至18.5萬英磅,其中曼城平均樓價雖然達18.5萬英磅(約198萬港元),是上述七大城市之冠,但其租金回報率仍達5.19%,可見有Media City概念的曼城物業買賣及出租均非常興旺。若港人手上資金有限,又想投資英國樓,則可考慮沒有徵收地租的英國北部蘇格蘭城市如格拉斯哥及愛丁堡,因其平均樓價只是12.66萬英磅(約135.5萬港元)及12.98萬英磅,較為相宜。

不少港人都鍾情於首都倫敦以及傳統名校區牛津及布里斯托爾的物業,但打算買樓收租的投資者必須要小心,因這三個地區的租金回報率,其實遠遜於前文所述的7大城市。其中布里斯托爾的4.1%回報率已不算差,因平均樓價高達49.6萬英磅的倫敦(幾乎是格拉斯哥的4倍),租金回報率低至只有3.47%。

至於高等學府雲集的牛津區,租金回報率更在熱門移民城市中屬包尾,只有3.17%,理由是樓價偏高,平均達49.2萬英磅,與倫敦樓價可謂「叮噹馬頭」,在十大城市中樓價最貴。另海外買家如港人投資者必須留意,英國的租金收入至少有2成要用來交個人所得稅,還有地租、管理費、市政稅、資產增值稅及遺產稅等各種稅務開支,故買樓出租的實際回報率遠不如廣告宣傳的吸引。以下是英國十大熱門城市的平均樓價及租金回報率。

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另外若希望在英國買樓收租,以下六大稅項不可不知:

一、英國印花稅(Stamp Duty Land Tax)
在英國買樓通常在物業交易完成後14天內要繳付印花稅。英國印花稅門檻一般為125,000鎊,樓價125,000鎊以下物業豁免繳交英國印花稅,今年9月底印芯稅假期已結束,125,001鎊或以上物業稅率由2%至12%不等。如買家在英國或其他地方已曾擁有物業即並非首次置業,須按照英國印花稅率額外增加3%,即英國樓價125,000鎊以下物業徵收3%,125,001至250,000鎊物業徵收5%,如此類推。另外自去年開始,所有海外英國物業投資者均需繳付額外2%英國海外物業稅,不論是否首次在英國買樓。

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二、服務增值稅(Value Added Tax)
英國買樓期間,所有服務都要付服務增值稅,一般稅率為20%。

三、市政稅(Council Tax)
由地方政府徵收的英國買樓稅項,業主每年要向物業所屬的地方政府繳交市政稅,用以支付地方政府公共設施費用,如學校、交通、環境衛生、公共設施保養等。稅額根據英國政府的社區等級設定,市區稅率較貴,郊區稅率較低,一般市政稅每年約1,400至1,800鎊,分10期繳交。但假若物業成功租出,市政稅一般由租客負責繳交。

四、個人所得稅(Income Tax)
不論海外英國物業投資者還是當地居民,在英國買樓收租都要繳交個人所得稅。個人所得稅分為三個等級,如買家持英國護照,首12,500鎊享有免稅優惠,12,501至50,000鎊稅率20%,50,001至150,000鎊稅率40%,150,001或以上稅率45%。海外買家在英國買樓扣除地租、市政稅、物業管理費等基本開支後,每年按收入繳交20%至45%個人所得稅。

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五、資產增值稅(Capital Gain Tax)
業主將英國物業投資轉手或放租,需要繳交資產增值稅,免稅額為12,300鎊。稅率按照個人所得稅率釐定,如個人所得稅率低於20%,資產增值稅率為18%;如個人所得稅率為40%或以上,資產增值稅率為28%。

六、遺產稅 (Inheritance Tax)
英國遺產稅是對死者遺產,包括儲蓄存款、物業、退休基金等資產所徵收的英國物業稅,英國稅務海關總署會對遺產價值超過325,000鎊的物業徵收40%的稅。假設物業遺產價值400,000鎊,減去免稅的325,000鎊,餘下的75,000需繳付遺產稅,稅率高達40%,即30,000鎊。如物業遺產價值低於325,000鎊,或將超額的資產留給配偶、法定伴侶、慈善機構等,則可豁免支付遺產稅。

Text by BusinessFocus Editorial

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