【BF專欄】買唔起樓，又想扮業主收租？

大家一坐下來討論房價，已經像討論天氣一樣稀鬆平常了。慣常的抱怨就是：“房子這麼貴，又不停地漲，永遠存不到首期，怎麼辦？”焦慮之情溢於言表。沒房的焦慮買不到自住房，有房的焦慮無法再一點賺取樓市上漲帶來的紅利。

其實，有一種方法，可以讓你只用一點點錢，就能搭上房地產這艘快船，而且還沒什麼風險。

童鞋們可能會一臉狐疑，懷疑又遇到一個龐氏騙局：“有這樣的好事兒？艾瑪，你不是騙人的吧？”

事實上，有一種投資門類在國外很流行，但在中國才剛剛開始——很多人把錢湊到一起，交給一個團隊來管理這些錢，去投資房地產，賺到的錢大家分，這就是REITs的基本模式。中文叫“房產信託/地產信託”，英文全稱是：Real Estate Investment Trusts。

圖/Pixabay

1. 什麼是“REITs”？

（1）它等同股票或基金，可以在二級市場隨意買賣。和股票和基金一樣，金額較小也可以參與。咱買不起整間房，可以買個廚房，買不起廚房，可以買一塊地磚。

（2）它是收租股，不是地產股。地產股可以靠收租盈利，也可以靠建造和買賣樓宇盈利。REITs主要靠收取房租盈利。REITs管理的房地產可以是住宅、寫字樓、商鋪、工廠大廈、酒店、車位、菜場、貨倉，甚至醫院和監獄都可以。

證監會對信託的股息分配比率下限有明確規定，如香港證監會就要求香港的REITs派息率就不得低於租金（扣除運營費後）的90%，其他國家地區也相差不多。而地產股派不派息，派多少息，都由公司管理層決定。

證監會對REITs的借貸比率也有限制，只能占總資產的45%，比較安全。而地產股則沒有相關限制，借貸比率也由市場和管理層決定。

（3）它是高息股，必須把絕大多數盈餘用來派息。它收回所有的租金後，減去運營開支後，最少必須90%作為股息分發回給投資者，因此股息率都比較高，而且相對穩定。

總之，REITs是股票的一種，在股票市場上向公眾集資，用作投資房地產，收取租金後定期分配現金股利給投資人，如果賣出房產，收益或損失也都按比例歸投資人。

與普通房產買賣不同的是，購買REITs的人不擁有房子的產權，不過，也不需要像買賣房子一樣經過漫長的幾個月甚至半年的交易期，如股票一樣，流動性很強，隨時可以脫手。

與普通房產一樣的是，可以獲得收租和房價上升的收益，在對抗通貨膨脹方面同樣有力。

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2. REITs適合哪些人？

（1）看好房地產市場，卻沒有足夠資金的人；

（2）想參與房地產市場，卻擔心現在入市房價太高而風險過高的人；

（3）對房地產領域不瞭解，卻想參與房地產市場的人，想有專業人士打理的人；

（4）嫌房產買賣手續太麻煩，時間太長，管理太麻煩的人；

（5）喜歡安全穩定的收益，但又要跑贏通脹的人。

3. REITs收益如何？

和真實房產一樣，REITs的收益分為兩部分：一部分是REITs淨值的增長，如同房子的房價上漲；一部分是分紅收益，如同房子收租，不同的REITs分紅的頻率不同，有每月一次，也有每季度或半年一次。

普遍來講，REITs的收益皆低於股票、高於國債和地方債。根據歷史資料，過去40年，REITs的平均年複合增長率大多數都跑贏了各國指數。

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4. REITs的風險如何？

收益和風險是正相關的，因此REITs的風險也低於股票、高於國債和地方債。

REITs持有多個物業，且分散在不同地區、不同類別，風險得以分散，比你全部資金投入一套房的風險要小很多。

REITs的管理人是專業從事房地產投資和管理的，對如何選擇更好的投資標的，比我們這些吃瓜群眾還是要專業很多，因此也比直接投資房地產風險更低。

當房地產行業下滑時，你可以立刻賣掉REITs止損，而直接購買房產要立刻套現比較難，除非大幅度折價。

5. 如何購買REITs?

中國大陸從2014年開始嘗試發行“類REITs”產品，但由於相關法律法規不完善，產品無法在二級市場上交易流通，因此還不是真正意義上的REITs。

如要購買REITs，必須開通美股或港股戶口。剛開始投資，建議從同文同種的香港市場開始，華人對房地產的理念比較相近，容易估算。

香港市場上有11支REITs，其中1支停牌，1支成交較少，其餘9支REITs在2017年的收益都不錯（如下圖）。

去年，香港REITs的龍頭老大“領展”先後賣出了多個物業套現，打算從主打基層屋邨商鋪轉型去走更高檔路線，因此股價上漲較快，全年上漲了42.3%，也因此收租的情況比往年差一些，派息3.2%。

鷹君集團持有的“冠君”去年也上升了36.1%，原因是集團聲稱計畫出售香港中環的花園道3號寫字樓，刺激股價大幅上漲。租金派息4%。

除了這兩支以外，其餘的股息都在5%以上，作為收息股非常有吸引力。

香港9支REITs 2017年表現。圖/Investcoo

6. 購買REITs需要注意哪些因素？

由於REITs兼具股票和房產的特性，因此一些股票和房產的影響因素都需要留意。

（1）股票特性

REITs既然在二級市場上交易，那就跟股票一樣，價格每天都會波動，要做好承擔風險的心理準備。尤其大盤下跌時，也會跟隨一起下跌。我們直接購買房產，平時感覺不到房價波動得這麼頻繁，主要是由於沒有在交易所公開上市，沒人每天給我們的房子估值所致。

與股票一樣，我們也需要參考REITs的歷史淨值，以評估現在所處位置是否是高位，儘量以較低持有成本獲取較高收益。

（2）房產特性

和房地產投資一樣，REITs的收益與房地產市場大環境的景氣與否相關，與具體持有樓盤的地理位置好壞相關，也與REITs的經營管理策略和盡責與否相關。

下屬的樓盤集中度越高，則風險越高；REITs持有的現金越多，收到的租金就越少；空置率越高，風險就越高。

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7. REITs如何估值？

儘管REITs與股票類似，卻不能用股票的P/E或P/B指標來估值，因為REITs的淨利潤很受房價重估的影響，但租金的收益卻並非如此。比如房價升值了，租金回報率反而會下降，但我們派息的多少卻受租金影響，與房價本身不相關。

評估REITs有個特殊的指標，叫FFO，英文是Fund from operation。

FFO =NI（淨利潤）+ Depreciation（折舊）+ Amortisation（攤銷）

折舊和攤銷主要是一般企業管理中會計的記帳方法，不太適用於評估房地產的估值。隨著時間的增加，大多數房產並沒有折價，反而升值了。因此FFO把淨利潤加上了折舊和攤銷，更能代表REITs的經營性利潤。

REITs的估值 = Pice / FFO。

一般來說，REITs估值的合理區間是FFO 10-30的倍數。

總之，如果你想投資房地產，又沒有足夠資金，或對房地產市場沒有足夠的信心，REITs是一個非常好的選擇。尤其是那些想要海外資產配置的人，REITs是隔山買牛最穩妥的投資。

對於暫時無法進行海外投資的國內民眾，REITs也將是大勢所趨，相信不久的將來，國家一定會打開公募REITs的閥門，屆時將會有爆發性增長，記得隨時關注，抓住第一波升勢。

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Text & photos: 艾瑪