利率方向再度轉向 樓市觀望氣氛升溫

甲級寫字樓待租率續改善 街舖租賃活動集中九龍區

• 住宅市場：第三季度住宅市場轉趨審慎，整體住宅成交將錄得約13,240宗，分別按季及按年下調40%及21%；樓價在七至八月份期間亦下調0.8%，惟受上半年升勢帶動，今年首八個月樓價仍累積上升7%；
• 甲級寫字樓：季內錄得41萬平方呎正淨吸納量，主要受銀行及金融和保險pp業擴充需求帶動，令整體待租率跌至19.1%。租金方面，中區租金續升，非核心區跌幅也收窄，預計可帶動全年整體租金升5%至7%；
• 零售市場：訪港旅客人數維持上升之勢，加上各經濟指標持續改善帶動本地消費，零售市場表現維持穩健增長；第三季核心區一綫街舖平均空置率大致穩定，租賃活動集中在旺角和尖沙咀

香港 – Media OutReach Newswire – 2026年10月5日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2026年第三季回顧及展望。住宅市場受美國聯儲局利率轉向、股市波動及內地收緊跨境資金政策影響，第三季呈整固趨勢，住宅成交按季下調40%至約13,240宗，而樓價亦於七至八月份下調0.8%。甲級寫字樓方面，銀行及金融和保險業擴張需求帶動，新租賃面積達140萬平方呎，為2019年以來季度新高。另季內錄得41萬呎正淨吸納量，帶動整體待租率進一步回落，而整體租金首三季也累升6.1%。商舖方面，零售業總銷貨額維持穩健增長，核心區一綫街鋪平均空置率按季表現穩定，尤其受惠於旺角區的租賃動力，惟港島區的租賃活動在本季度有所放緩。

甲級寫字樓租賃市場：銀行及金融和保險業擴張需求帶動新租活動

2026年第三季度，香港甲級寫字樓市場延續活躍表現，季內新租賃面積達140萬平方呎，為2019年以來季度新高。銀行及金融、保險業，以及消費品/製造業為主要需求來源，其中銀行及金融和保險業租戶以業務擴張需求為主，帶動整體市場季內錄得412,400平方呎正吸納量，並促使整體待租率按季下跌0.4個百分點至19.1%。租金方面，核心區繼續跑贏非核心區，中區租金於第三季再按季上升3.0%，非核心區租金跌幅進一步收窄，其中港島東及港島南租金更於第三季錄得輕微升幅。全港甲級寫字樓租金於第三季按季上升1.7%，年初至今升幅擴大至6.1%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生表示：「中區租金於2026年首三季累計上升13%，反映優質甲廈需求持續強勁。然而，中價甲級寫字樓，尤其淨有效租金約每平方呎45至60港元的物業，因市場在此租金區間的現有可租用樓面及未來供應充裕，並廣泛分布於不同分區，預料持續面對較大競爭。」

他續指：「展望未來，市場的正面勢頭料可吸納並抵銷部分第四季逾120萬平方呎新供應的影響，令年底整體待租率維持於約19%至20%的穩定水平。隨著2026年後新供應步伐逐漸放緩，整體待租率或已於2025年見其周期高位，惟非核心地區仍需較長時間消化現有空置樓面。我們預計中區2026年全年租金升幅可達12%至14%，並帶動全港甲級寫字樓租金於2026年錄得約5%至7%的全年升幅。」

商舖租賃市場：零售銷售貨額表現維持穩健增長一線街舖租賃活動以旺角區最爲活躍

受惠於訪港旅客數字維持上升之勢，加上各經濟指標持續改善並帶動本地消費意欲，本港零售業表現繼續穩健增長。2026年1月至8月期間，香港零售業銷售貨額錄得2,661億港元，較去年同期升8.5%。在各主要零售類別中，以"珠寶及鐘錶"的表現最爲突出，按年錄得22.6%增長，其他類別如"藥物及化妝品"(+5.0%)和"服裝及配飾"(+3.2%)則錄得較溫和的低單位數增幅。

第三季核心區一線街舖平均空置率大致穩定，維持在5.4%水平，主要受惠於旺角區租賃活動越見活躍，帶動該區空置率由上季的8.6%回落至4.8%。同時，雖然第三季尖沙咀空置率微升至9.5%，但季內該區亦有錄得數宗矚目租賃成交。港島區方面，銅鑼灣和中環在過去兩個季度連續錄得0%空置率後，季內兩區空置率分別升至5.1%和1.4%，畢竟兩區一線街舖在過去數月幾近全面租出，可供承租的舖位供應有限，令季內租賃成交步伐有所放緩。

租金方面，銅鑼灣和中環一線街舖租金按季表現持平，而旺角區因租賃需求增强，支持該區一線街舖租金按季升0.4%。惟尖沙咀則繼續受奢侈品市場增長放緩影響，加上較高的空置率水平，該區街舖租金按季下調1.1%。餐飲租金方面，待租空間仍然積壓，四區餐飲租金按季繼續錄得1% 以內的輕微跌幅。

蕭亮輝表示：「我們留意到最近數月來自日、韓、泰品牌的租賃勢頭有所增加。縱觀今年以來來港開設首店的品牌，來自日、韓、泰的佔約36%，與國內品牌佔比看齊，同時較2025全年的29%高，我們相信這一現象在今年內仍將持續。展望未來數月，各經濟指標持續改善將有助帶動本地消費保持韌性，加上在人民幣走強和一連串大型盛事活動即將舉行的支持下，旅客消費有望進一步復甦，為本港零售市場提供持續動力。我們相信本地和海外品牌在擴充部署上仍將維持審慎態度，選址將聚焦於核心零售區內位置優越、租賃條件具吸引力的優質舖位。因此，本行預測核心區一線街舖租金將延續溫和復甦趨勢，銅鑼灣和中環全年或錄得2%-3%租金升幅，尖沙咀及旺角則有望錄得1%至2%的輕微增長。」

住宅市場：第三季成交降溫樓價高位整固加息步伐成後市關鍵

第三季度本港住宅市場由上半年交投暢旺勢頭開始出現整固。經過大批購買力於上半年釋放後，加上美國利率走勢轉向、股市波動及外圍不確定性上升，部分準買家重新採取觀望態度，成交量自七月起明顯回落。第三季度交投步伐顯著放緩，整體成交宗數從第二季平均每月逾7,000多宗成交，回落至七至九月每月4,000多宗水平。第三季度整體住宅成交錄得13,242宗成交，按季大幅回落40%，致今年首九個月住宅成交或累計54,052宗，仍較去年同期升18%。

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生指出：「踏入第三季度，本港樓價升勢受阻，根據政府差估署數據（截至8月數據），整體住宅樓價指數在七至八月兩個月期間下調0.8%，但總括今年首八個月，住宅樓價仍累升約7.0%。若按本行追蹤的中小型住宅單位售價指數計算，第三季度樓價按季微跌0.1%, 今年首三季累計仍有7.7%升幅。至於受歡迎屋苑樓價表現，各類型物業樓價於第三季偏軟，當中代表細價盤的沙田第一城按季挫5.7%；代表中價市場的太古城按季下跌0.6%；而代表豪宅市場的貝沙灣同告回落3.8%。隨著過去一年市場購買力陸續釋放，加上內地自年中起開始收緊跨境資金政策，以及美國聯儲局於九月份起加息0.25厘，本行九月份詢價量相對於五月份的年內高位回落35%。」

戴德梁行副董事總經理及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「住宅市場自第三季度開始再現整固，七至九月住宅成交均回落至4,000多宗水平，反映在利率方向轉變及外圍不明朗因素增加下，部分買家延後入市決定。展望後市，美國加息的頻率及幅度、以致本港銀行是否調整相應供樓利率，將成為影響准買家入市取態和負擔能力的其中主要因素。成交方面，考慮到第三季度交投放緩，我們2026年全年住宅成交量預測調整至約67,000 至68,000宗水平。價格方面，若第四季度利率再次上調，預期樓市短期將以整固為主，全年住宅樓價在7%左右窄幅上落。租務市場的表現則相對更為強韌，今年首八個月租金累計上升4.9%。在專才、學生及新來港人士的租賃需求支持下，全年住宅租金有望升5%至7%。」

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戴德梁行

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