【龔成專欄】打工仔沒自住樓但有樓出租 樓價倍升應否賣樓鎖定利潤? 租金升不停 賣樓變無殻蝸牛的風險有多大

近年不少打工仔做「雙租族」，一邊買入單位收租，自己卻也是選擇租樓，沒有自住樓。有讀者眼見出租物業已升值1倍，加上擔心樓價下調，遂猶豫應否賣樓先行鎖定利潤。不過他若這樣做，便會變成真正的無殼蝸牛，尤其是近年租金不斷破頂，「先行獲利」是否化算的做法？投資書籍作者兼股評人龔成認為，他認為投資者應該盡量有一個物業在手（不論是自住樓還是出租樓），不宜「零物業」。他提醒，無人知道樓市是否會跌，所以若想「賣出等跌再買入」，一般並不是好的思考方式，尤其是物業一買一賣成本頗高。

【理財個案：早年買入物業樓價倍升，應否賣樓賺咗先？】

龔成老師：

剛剛睇完你的書，令我財務知識增加不少。本人正計劃賣出手上物業（現時放緊租）青衣盈翠半島。

雖然我本身也是租樓住，沒有自住樓，但我覺得荃灣區單位新供應將會增加，所以我想賣了手上的出租物業先鎖定利潤（買入近20年，樓價已倍升）。我想先套現，因為我覺得接下來樓市會向下調整。我想等待下一個人棄我取的機會。可否畀下意見？

讀者敬上

龔成老師分析：

如果你現時往的地方只租樓，同時這青衣物業放租，即是你只有一個基本物業，這樣，就我不建議你賣。

因為如果你賣出，你就要面對租金及樓市上升的風險，我不預測是否會升，但你要明白這是你面對的風險。由於每個人都有自住需求，所以有一個物業是基本的。

相反，如果你本身有自住樓，同時又有青衣這物業放租，才可慮是否賣出出租樓，用賣樓的錢進行其他投資。但記住，無人知樓市是否會跌，所以你想「賣出等跌再買入」，並不是好的思考方式。

從財富的分配角度分析，重點不是比較「賺多少」，因為賺多少是以現金角度作思考單位，這並不是好的財富思維模式，因此，對你因為「賺得多」、「鎖定利潤」、「等低位再入」這些因素而賣出物業，概念上並不正確。

簡單來說，因為單位升值，有得賺，就賣出，是錯誤的思維，因為這並不是賣出的理由。

當你賣出物業資產後，你的「資產項」會減少，現金（貶值的項目）會增加，對整體財富增值不利。不過，若然你賣出物業資產後，將得到的現金作更有效的增值，這就會對將來財富增值，即是你要找到另一個「資產」，而這資產比原本的更好，而你當刻有太多物業，這就可以進行。

記著，「賺差價」概念不是致富之道，而樓市接下來是否會跌，其實不易估，因此，你應該偏向財富分配層面，分析所持有的是否「資產」，各類別的資產是否平衡擁有，這對長遠財富最有利。

簡單來說，你不能估之後樓價的走勢，如果你賣出，有可能無法買回，因此未必太建議。不過，如果你賣出後，資金能投資其他資產，而其他資產的增長力，比原有物業較好，你這個策略就成功。

因此，不要以估走勢為策略，而是配置、長遠各資產的增值長能力。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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