【張明珠專欄】日本擬推辣招打擊炒樓 或針對短期炒賣加徵重稅 惟東京大阪樓市不升停 辣招會有效嗎？

近年日圓持續偏軟，大量海外資金湧入日本房地產市場，不過，隨著核心城市樓價狂飆，日本國土交通省認定，東京等都市圈的公寓價格上漲已脫離實際居住需求，部分是由於短期轉售等投機炒作所推高，令一般本地買家難以「上車」。為此，當局正計劃在2027年度稅制改革中提出修法，最快於2027年4月1日生效。

2026年上半年，東京23區新建公寓平均價格高達1億4,249萬日圓，按年爆升9.1%。整個首都圈的新建公寓均價亦首次在半年內突破1億日圓大關。國土交通省準備透過調整稅制，針對短期轉售及純投資買賣加重稅負，直接降低炒家賺取價差的誘因。

同時加強外資審查， 日本政府6月已擴大對外國人公寓交易的調查範圍，涵蓋居日外籍人士，希望全面掌握外資對住宅市場過度金融化的影響。不過外資看好日本相對低的融資成本、經濟及薪資成長，加上建築成本上升與土地短缺，令東京與大阪雙雙強勢上升。

雙龍頭爭霸：東京的「穩」 vs 大阪的「潛力」

東京住宅市場自2020年5月起連升72個月。2025年都會區新公寓均價約9,180萬日圓，按年上升17%，中央區更達約1.36億日圓。當中港區、千代田區、中央區、澀谷區及大型再開發周邊表現尤為突出。

大阪同樣展現強勁升勢，2025年住宅地價上升2.3%，商業地價上升5.8%至7.6%。當中北區、中央區、西區及福島區的二手公寓價格累計升幅可觀，部分北區數據顯示較九年前上升逾一倍。優質區域平均二手公寓價格介乎7,000萬至1億日圓以上。
大阪未來三大結構性增長引擎

受惠於2025世博旅遊熱潮，以及預計2030年秋季開業的夢洲綜合度假村（IR）。大阪的樓市的增長潛力比東京更明顯。大阪未來五年最核心的增長動力，來自夢洲的大阪綜合度假村。該項目由MGM與ORIX主導，已於2025年4月正式動工，目標於2030年秋季開業。項目總樓面約78萬平方米，預計每年吸引2,000萬人次訪客，預計帶來1.14兆日圓經濟效益及9.3萬個就業機會，是長達數十年的結構性支撐。

另外，中央新幹線採用超導磁浮技術，最高時速500公里。未來東京至名古屋只需約40分鐘較現時東海道新幹線「希望號」約1小時30至1小時36分鐘的行車時間大幅縮短近一半，全線延伸至大阪後，東京至大阪僅需67分鐘，大幅強化超級都市圈連結。東京至名古屋段最早於2035年至2036年開通。而且大阪是日本製造業重鎮，擁有松下控股、大金工業等巨頭，名義GDP達41兆至43兆日圓。大阪港每年貨物吞吐量達8,000萬至8,600萬噸，勞動力與外籍人口持續增長。

張明珠
Sakura Japan & Global創辦人

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