【全球樓行】英國新首置計劃助上車 Your First Home細節曝光 撥款僅500億遜預期 發展商股價急挫

英國政府近日公佈全新首置計劃「Your First Home」，該計劃旨在協助首次置業人士以較低首期上車。然而，該計劃的總撥款規模僅為47億英鎊（約495億港元），遠遜於前朝保守黨政府的「Help to Buy」計劃，引發市場對政策成效的質疑，更拖累英國大型房屋發展商的股價大幅下挫。

撥款規模「大縮水」 發展商股價單日重挫

英國財相John Healey在預算案中宣佈，「Your First Home」計劃預計將為首次置業人士提供 47億英鎊的政府產權貸款（equity loans）。這一數字不足2013年推出的「Help to Buy」計劃總貸款額的 20%，因為「Help to Buy」自2013年起獲多次注資，初次撥款為37億英鎊。而「Your First Home」計劃將分五年發放，2027/28 年度獲分配7億英鎊，其後四年每年10 億英鎊。

市場對此規模感到失望甚至悲觀態度，新計劃每年的資金僅夠支持約1.4萬間房屋，數量低於「Help to Buy」。英國預算責任辦公室（OBR）亦表示，鑑於計劃整體規模有限，預計只會對樓價和供應產生輕微影響。10月28日的撥款「縮水」消息公佈後，過去曾是「Help to Buy」計劃主要受益者的大型發展商在翌日開市股價卻首當其衝。Taylor Wimpey Plc、Persimmon Plc 及 Barratt Redrow Plc 10月29日一開市股價領跌，富時350家庭用品及房屋建築指數一度下挫達 6.49%，將上個月政策初步公佈時的股價升幅悉數蒸發。

Knight Frank 最新發佈的土地指數及發展商調查顯示，近94%的發展商認為買家支援對於推動樓市至關重要。地產界一直呼籲政府降低置業門檻，是次計劃規模卻令業界大失所望。

「Your First Home」計劃四大核心焦點

雖然規模不似如預期，政府預計有7萬名首置客能受惠於新計劃，該計劃只限在英格蘭購買新建房屋（New-build home）。以下是計劃的四大核心內容。其一，買家只需付2.5%的極低首期，便可以申請20%的政府貸款，買家從交易完成起即擁有房屋業權，政府並非聯名業主或業主。

假設購買30萬英鎊的物業，買家首期為7,500英鎊，政府貸款為6萬英鎊，銀行按揭貸款為232,500 英鎊，若沒有此計劃，買家最高可以申請95%按揭。

其二，政府貸款在首五年免息，從第6年開始，將收取1.5%利息；第7年起，息率將升至3%。利息與按揭分開計算，且支付利息並不會減少貸款本金。另外物業貸款的還款額與房屋的市場價值掛鈎。若賣樓時樓價上升，買家需償還當時樓價的20%，即還款額大於最初的借貸額；相反，若樓價下跌，還款額亦會相應減少，意味著政府與買家共同承擔樓市升跌的風險。貸款通常在賣樓時償還，買家亦可選擇在賣樓前將部分或全數還款，屆時需進行獨立估價。

其三， 為確保資源幫助真正有需要的人士，計劃設有嚴格的資格審查，並設入息上限及地區樓價限制。 倫敦地區的家庭總年收入須低於14萬英鎊；倫敦以外地區則須低於11萬英鎊。
購買的物業必須在各地方政府設定的樓價上限內。其中倫敦內城區（Inner London）上限為 65萬英鎊；倫敦外圍區（Outer London）為50萬英鎊。其他地區的上限亦已公佈，例如曼徹斯特為35.5萬英鎊，雷丁（Reading）為37.5萬英鎊。

其四，新計劃要求參與的發展商共同承擔「Your First Home」的營運成本。政府將按累進制收取費用，以減輕中小型發展商的負擔。每年透過計劃售出的首100間房屋，費用率為1%；第101至250間為 3%；超過250間的部分為 4%。這項規定旨在回應過去對「Help to Buy」計劃推高發展商利潤的批評。「Your First Home」將於12月底前開放給買家預先登記，明年2 月正式接受買家申請，明年4 月，首批貸款發放及物業成交。

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