【Wendy全球樓行】英國《租客權益法》加強保障租客 香港業主必學自保策略 怎防範租霸？

英國政府被喻為「三十年來最大規模」的租務改革《租客權益法》（Renters' Rights Act）已於2026年5月1日正式實施。這項新法例大幅傾斜於保障租客權益，包括全面廢除「無過錯收樓」（Section 21）、限制加租頻率，以及將針對房屋質量的「阿瓦布法案」（Awaab's Law）擴展至私人租賃市場。

面對法例的巨變，不少在英國持有物業收租的香港「包租公、包租婆」大感頭痛。現時稍有不慎，業主隨時面臨高達4萬英鎊的巨額罰款。綜合英國房地產權威平台Zoopla的最新指引，筆者為各位業主整合了四大自保策略。

把關第一道防線 嚴格進行租客背景審查

在新法例下，業主失去了「Section 21」這張無敵王牌，這意味著一旦租客成功入住，業主再也不能在租約期滿後，無條件請走對方。若不幸遇上「租霸」，業主必須循法律途徑並提出法定理由，如嚴重欠租達3個月或以上、反社會行為等才能收樓，過程相當漫長且花費不菲。

因此，業主的防禦陣線必須推前。在簽署租約前，務必對準租客進行極度嚴謹的背景審查。業主應嚴格核實租客的信用評級、僱主收入證明以及前業主的推薦信。

值得特別留意的是，新法例嚴格規定業主最多只能收取「1個月的預繳租金」及「上限為5星期的按金」。過去，業主面對信用評分較低的租客時，往往會要求對方一次過預繳半年甚至一年的租金來降低欠租風險，但這種做法現在已經違法！若租客背景較弱，業主應要求對方提供合資格的擔保人（Guarantor）或使用商業擔保服務，切勿以身試法收取巨額預繳租金。

文件與程序「零容忍」用對表格與通知期

《租客權益法》對業主的文書處理提出了極高的法律要求，所謂的「口頭協議」或「非正式通知」已成過去式。
以加租為例，現時業主每年只可加租一次，且首12個月內不得加租。業主提前足足兩個月以書面形式通知租客。此外，加租幅度不能隨心所欲，必須符合當區的「市場真實定價」。若租客認為加幅不合理，有權向審裁處（Tribunal）提出上訴。因此，業主在提出加租前，應先搜集同區相近物業的租金數據作為理據，並預設租客必定會上訴來準備抗辯文件。

建立完善的維修與溝通紀錄系統

英國天氣潮濕，物業發霉、漏水是家常便飯。新法例將「阿瓦布法案」（Awaab's Law）擴展至私人市場，這意味著當租客報告嚴重的健康與安全危害，如潮濕或霉菌時，業主必須在嚴格的法定期限內進行調查並完成修復。

為了自保，業主必須建立一套清晰的「維修通報與記錄系統」，並將所有溝通紀錄數位化加密保存。無論是租客的報修截圖、業主的回覆時間、維修師傅的報價單，甚至是租客拒絕師傅入屋檢修的紀錄，統統都要白紙黑字保留下來。

這不僅是為了滿足合規要求，更是日後萬一發生法律糾紛或面臨罰款時，業主證明自己已盡責的強力「護身符」。

重新考慮聘用專業租務代理
根據Zoopla的數據顯示，英國現時有高達八成的私人業主選擇「親自管理」物業。然而，隨着《租客權益法》落地，英國私人租務市場的法例已牽涉多達170項法案和402項規例。

對於身在香港的「遙距業主」或只持有一兩層樓的「業餘包租公」來說，要緊貼這些複雜且隨時更新的法律要求簡直是天方夜譚，而且犯錯的財務代價實在太大。建議業主重新考慮聘請專業的租務代理協助管理。

Wendy全球樓行

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