【張明珠專欄】樓價瘋漲 東京租金竟佔家庭收入5成 年輕夫婦被迫遷離市區 政府擬重招打擊炒樓

隨著日本樓價瘋漲，該升浪已波及租賃市場，在香港每月租金佔收入三、四成是常態，但對於習慣平租的日本人來說，這簡直是天文數字。根據最新數據，2025年11月東京23區，以二人以上的打工家庭，其「屋租負擔比例」已飆升至45.5%。

在香港，假如每月收入為3萬港元，單是租金就已近 1.4 萬。一般而言，租金佔比在25%至 30%才算是健康水平，但現在東京正邁向「租不起」的困局。在東京23區，面積50至70平方米的家庭式公寓，平均租金按年急增一成左右。當地有新婚日本小夫妻，原本分攤10萬日圓（約4,922港元）租金，因為「捱貴租都唔敢生仔」，甚至考慮搬離東京。

其實日本租屋一直被視為波動極小，因為法律偏向保障租客，業主很難隨意加租。然而樓價猛漲下，連帶租金急升。東京都區的租金在2025年12月按年上漲 2%，這是自1994年以來，時隔31年首次見到2%的升幅。

其實現時東京隨便一間新樓或二手的已是「億元豪宅」，打工一族買不起樓被迫租房，令租賃需求大增。而且業主亦將各樣成本轉嫁到租客身上，例如物業維修費、人工費上漲，加上日本央行開始加息，貸款利率上升令供樓的壓力加劇，這些通通都由租客埋單。

面對日本民怨沸騰，東京都政府計劃在2026年度起提供租金比市價平兩成的「經濟適用房」，雖然首批只有約300伙，但已反映出政府不得不出手救市的迫切感。

更值得關注的是高市早苗政府已開始討論是否限制外國人取得土地與物業等政策。日本國土交通省甚至計劃建立「房產國籍資料庫」，嚴查外資流向，並打擊那些買入後立即轉售的短線投機行為。這對於長線投資日本物業的香港投資者來說，無疑是響起警鐘。

除了屋租之外，如果是供樓的日本家庭，還要面對物業貸款的還款負擔。日本央行將利率上調至 0.75%，創 30 年新高，這對於依賴浮動利率的買家來說，負擔將明顯加重。

利率上調買家亦要重新定位租金回報率，過去日本樓收租有4至5% 回報，如果大額投資的借貸利率升至1至2%，中間亦有3%利差。如果當借貸成本不斷上升，利差收窄亦會導致投資吸引力下降。不過趁現時4.9算full pay購入的日本物業，卻仍有吸引力。

張明珠Anvy

Sakura Japan & Global創辦人

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