東京高塔式豪華會所公寓炒風熱熾按息低至3厘買樓抽籤難度如買六合彩?

By 張明珠 on 14 Oct 2025

Sakura Japan & Global創辦人

近年投資日本樓不只是投資叮噹屋﹑酒店﹑溫泉旅館等，而是另類的「高塔式」的新樓投資，日本不像香港，為了防震﹑制震，過去限制大多數住宅房屋樓層較矮，近年冒出超過20層樓高的「高塔式」住宅新樓成為投資者的「新寵」。

日本不動產經濟研究的數據顯示，2025年首半年東京圈新建住宅的供應量為8053伙，按年減少11%。由於供需緊張，市中心的新建住宅均價持續超過1億日圓。不動產調查公司東京KANTEI（東京品川區）上月公佈東京都心6區的二手樓價格超過1.7億日圓，為自2004年1月開始統計以來的首次突破1.7億日圓。不論一手﹑二手的億元物業當中不乏為「高塔式」的住宅新樓。

根據不動產調查公司東京KANTEI統計，截至2023年底，日本全國高塔式住宅新樓為1,515棟，約有399,638伙，其中約80%集中在東京和關西地區，當然高塔式新樓以東京都和大阪府的供應量最為突出。

其實高塔式住宅大樓不論是外觀及至完善的內部公共設施，其吸引力早已超越一般居住需求，也成為海外人士的熱門標配的。「塔式公寓」（Tower Mansion）在日本通常定義為樓高20層樓以上的超高層公寓大廈。目前，日本售出的新建住宅中，每5伙就有1伙是高層公寓。而且「塔式公寓」不僅是城市中的著名地標，更是日本富裕階層追求身份象徵的夢想安樂窩。

因為這類型的高級公寓通常有頂級的設備，例如有24小時禮賓服務員、高檔設備或住戶專用的健身房等。而且設計上大多以都市更新為概念，並結合當地環境及住戶需求，增加環境配套，例如圖書館、便利店、超市、餐廳、診所等公共設施。由於配套完善，當東京及大阪一有高塔式住宅開賣，買家抽籤猶如買六合彩般，中籤率樓更是難上加難。但是一抽中，如以現時不斷創新高的樓價，在賬面上的樓價確是「穩賺」。

因為日本新樓開售，首張價單跟香港發展商開盤一樣，有較大的折扣。而且新樓較二手有一定優勢是可以承造按揭，相比之下二手大多需要「一炮過」付款，令買家感到吃力。

而目前大多數新樓樓花期長達兩年，意味住兩年後才需要上會做按揭，假設新樓開價1億日圓（約512萬港元），買家如中籤後需即時繳付10％首期，即1000萬日圓（約51 .2萬港元），兩年後上會做按揭，一般最高可以承造75％按揭，即兩年後需繳付樓價的15％，即1500萬日圓（約77萬港元），再申請75％按揭。外國人的按揭利率約為3厘，按揭年期由15至25年不等，視乎申請者的年齡及入息而定。