東京都心區70平方米公寓升至900萬 創新高因供應不足 海外投資者湧入

隨著日本住宅用地和商業用地的基準地價連續4年上漲，以及新樓供應不足，再加上日股股價上升帶動日本中產資產增加，令其更趨向高價購買二手樓，加上海外投資者進場，連帶東京都心區的二手樓價持續創新高，其8月，每70平方米的家庭公寓平均期望售價，已突破1.7億日圓（約897萬港元），按月上漲2%，更刷新紀錄。

日本國土交通省上月公佈的2025年基準地價資料顯示，住宅用地和商業用地等的全國升幅為1.5%，已連續4年上漲，加上海外投資資金流入的東京及通貨膨脹下，地價有持續上漲的趨勢。

調查顯示全國地價及平均升幅較去年擴大，更創出自1991年以來的新高。至於日本全國各個調查地區中上升的比例為49.3%，與2024年的48.3%相比有所提高。另外，東京圈更有89.2%地區的地價是有上漲趨勢。

東京圈的升幅由2024年的4.6%增速至2025年的5.3%。其中最大的原因是城市發展迅速吸引不少人口由其他的城鄉流入東京，加上來自國內外的資金流入當地辦公室、商業設施、住宅和酒店等房地產資產。

當中地價最高的地點為連續20年位於東京銀座2丁目的「明治屋銀座大廈」。每平方米4690萬日圓（約247萬港元），比去年上漲11.4%，2024年時的升幅是5%。至於住宅用地中價格最高為赤坂1丁目，其漲幅從去年的6.1%擴大至15.6%。

其實不論是千代田區、中央區和港區等都心3區，吸引不少來日的外國人擇居在此3區，加上國內富裕階層傾向在都心3區置業，都令一﹑二手銷情十分強勁。都心3區、新宿區和澀谷區的住宅用地平均升幅均超過了1成。

另外，大阪圈的升幅也從2024年的2.9%擴大至2025年的3.4%。2024年大阪站周邊的大型再開發區域「Grand Green Osaka」開業，加上關西世博會的舉辦和綜合性渡假村（IR）的建設也成為地價上漲的支撐。

由於近年來地價大幅上漲，市中心地區的價格變得極高。地價已經沒有上漲的餘地」。在地方4市之中,廣島市受益於廣島站大樓的再開發,漲幅擴

地價創新高，連帶東京23區二手房的平均價格也創出新高。8月份每70平方米的價格升至1.721億日圓（約908萬港元），比7月上漲2.3%，連續16個月上升，更令東京都心6區二手樓價首次突破1.7億日圓。

不動產調查公司東京KANTEI（東京品川區）上月公佈東京都心6區的二手樓價格超過1.7億日圓，為自2004年1月開始統計以來的首次突破1.7億日圓。

目前日經平均指數刷新最高點，股市表現強勁，股價上漲帶來資產增加，亦令富裕階層在股市獲利後再套現，並積極購買高價物業。

另外，東京都心6區一﹑二手供應量減少。二手放盤量截至8月為3689伙，已連續2個月減少。至於一手方面，日本國土交通省的建築開工統計顯示，東京都的住宅開工伙數7月為10257伙，按年減少1.2%。

筆者知道有些有意購入日本物業的人或可能會擔心，現時樓價已大幅上漲，「高追」入市，會否令預期的利潤減少，甚至更驚由高位回落。但是投資日本物業需要長達最少5年的投資期，在出售日本樓時，投資者需要支付資產增值稅，如果持有不超過5年的日本物業，將按淨收益的30%徵稅。

然而，日本物業的租金回報不俗，普遍亦有4至7厘不等，另外近年樓價升值亦是超乎預期，還有一個非常重要的是匯率收益，2021年日圓匯率還是7算，而現在已經跌到5算，僅僅這個匯率價差本身已經是十分吸引。

張明珠Anvy

Sakura Japan & Global創辦人

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。