泰國買樓收租易中伏 交通方便第一 曼谷買錯區租金樓價升唔起 如倒錢落海

泰國為不少港人退休移民的選擇，然而購入泰國物業大多以退休自住為主，近年投資泰國樓收租甚至賺取樓價升幅似乎「微乎其微」，尤其是曼谷樓市供應過剩，令供需嚴重失衡。過去該國過去一手樓出現不少問題，包括爛尾及貨不對辦等。有在泰國居住逾二十年的香港老華僑指，在當地置業投資要選對區域，尤其要留意海外專業社群聚居的地段，否則「幾平都無人租」。

曼谷的一手新盤，其租金水平當地人的收入難以「租得起」，若單靠海外專業人士租客，除非物業位置優越。根據搜索引擎Numbeo數據顯示，曼谷當地人每月平均收入約為6,530港元，但租住市中心一房單位平均需要約5,261港元。一般當地的上班族無法負擔市中心的租金，如購買的新盤區域並不是海外專業人士居住地區，絕大部分都會空置收場，無法出租。

過去不少泰國發展商在香港舉辦展覽會，通常以新盤附近未來將有BTS站新落成、未來交通十分便利﹑海景河景最前排作為招徠，有住在曼谷的的外籍專業人士指，這些很有吸引力的廣告用詞，放在曼谷當地或可能就是「地處偏僻、寸草不生」的另外一種說辭。

他指若要在曼谷居住，首要考量一定是上下班交通、以及生活配套上的方便性。然而曼谷是全世界出名的「塞車之都」之一，繁忙時間會塞上數小時的時間。換言之，物業地點及交通絕對是首要考量。他坦言，大多數外籍專業人士都有房屋津貼，因此不可能考慮住在一個需要通勤半小時到一小時以上、生活配套也不如市中心的地方，只為省下那為數不多的租金，更不會搬去未來才有BTS站的新租盤。

其實曼谷樓市供應過剩已是不爭的事實，根據房地產資訊中心（REIC）的報告，泰國全國未售出的新樓存量已達到歷史高峰，單是曼谷及周邊地區就積壓超過15萬伙新樓。而且泰國每年新增的房屋供應量仍持續超出實際有效需求約 35%。

有港人投資者大約2015年購入曼谷中心地段的新盤，10年過去，樓價不但沒有上漲，就算是以成本價出貨亦無人問津，主因曼谷推出新盤太多太快，同一個區域，總有更新的樓盤推出來，在樓價差不多的情況下，大多的買家傾向更新的樓盤。

其實發展商以不斷「以樓養樓」的模式，加快推盤步伐。一般情況下，發展商投地建樓即使未完工亦隨即推出市場銷售，為了填補其資金缺口，當然就是推出另一個新樓盤項目，投標另一塊地皮，再用預售樓花形式繼續圈錢，這是當地發展商習以為常做法，當樓市好景氣的時候，這種模式看似不存在太大的問題，然而當經濟不景氣，發展商或累積大量庫存，甚至資金鍊斷裂，令項目爛尾。

本身為泰國物業投資者、香港老華僑陳先生表示，如想購買「好物業」必須了解整個社區環境，他指Sukhumvit大道的26巷後，為當地有名的「日本街」，90%的日本人都住在附近，尤其是Emporium曼谷商場一帶。至於香港人的社區主要集中在曼谷的東區，由四面佛乘搭Sky Train的Sukhumvit Line向東面行走，第五個站後，便陸續有香港人聚居。他指，「揀啱地區是唔憂租，揀錯幾平都無人理，如同倒錢落海」。

Wendy全球樓行

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