中原施永青驚天預言：樓市見底牛市重臨 未來6年樓價或升足85% 是狂想還是先知？

在香港這個曾經「買樓必升必發達」的地產城市裡，樓價每次大起大落，都會牽動著百萬港人包括業主的神經。正當大多數分析師對2025年的樓市抱持「審慎樂觀」甚至「防守」的態度時，中原地產集團創辦人施永青卻在專欄作出驚天預言，他指樓市已見底，料牛市重臨，未來六年樓價與今年3月低位比較，有機會累升高達85%。他的樓市超長牛市快重臨的預測，究竟是狂想還是先知？

施永青的算盤：貨幣貶值與供應斷崖的完美風暴
施永青在最新的專欄文章中，展現了他作為老牌地產商的宏觀視角。他的核心論點並非單純基於香港本地經濟的復甦，而是押注於全球金融秩序的變局。

1. 樓市周期論與「香港樓市狂牛追落後」

施永青指出，樓市具有明顯的周期性。這波跌市前後歷時三年，跌幅約三成，與1997年至2003年那場跌足六年、蒸發七成的「大蕭條」相比，今次調整相對溫和。基於他相信的「樓價物理定律」，施永青認為「樓價跌得愈厲害，反彈的勢頭亦會愈強勁。由於今次樓價跌得相對溫和，所以我估計今次樓價的反彈也會比較溫和」。施永青推算今次反彈雖然不會像2003年後那樣狂升五倍，但香港樓市「起碼」可以突破2021年歷史高位（CCL 191.34點）。
施永青預期，與今年3月的低位134.89點相比，未來3年，香港樓價保守升幅可達41.85%；但如果上升浪可持續多三年，那麼至2031年， 中原城市指數將可升至250點水平。即是說，「我預期這個上升浪可持續六年，由2025年升至2031年。與低位134.89點相比，升幅可達 85%」。

2. 美元貶值的資產盛宴

這是施永青最核心的宏觀依據。他認為港元與美元掛鈎，而美元走弱及貶值將是下一階段的主旋律。他以金價的凌厲升幅為喻，暗示同樣作為「實體資產」的香港物業磚頭，將在未來貨幣貶值的浪潮中被動升值。
施永青認為：「港元與美元掛鈎，而美元貶值將是下一階段金融市場的主旋律，港元將陪同美元一起貶值。我們只要看看金價的升幅，就不難想像，同樣作為實體資產的樓宇，升起上來可以多凌厲了。」

3. 供應斷崖的威脅 將引發香港樓市狂牛？

對於政府聲稱未來三四年有十萬伙潛在供應，施永青質疑這數字可能做不到，「由於之前房地產市場不景氣，很多發展商都減少了土地方面的投資，同時亦減慢了施工速度，令未來的樓宇供應嚴重追不上市場需要。政府稱未來三至四年可以有十萬個單位的潛在供應，看來不易達標。」

他認為發展商「少做少錯」的策略，將導致未來幾年出現供應斷層，當「樓宇供應一旦斷崖，政府想補救亦無能為力。屆時，不可思議的樓價，也會被供不應求的環境合理化。」

冷水與現實：大行與數據的「平行時空」
然而，施永青的「黃金六年」劇本，在許多專業機構眼中似乎過於完美。
與施永青擔憂「供應斷崖」不同，各大行目前最頭痛的是眼前的「巨量庫存單位」。根據最新的市場數據，香港一手樓貨尾量仍處於歷史高位，發展商為了去庫存，近期頻頻以「震撼價」推盤，甚至出現「麵包平過麵粉」的現象。瑞銀（UBS）早前的報告便指出，儘管預期樓價在2025年會回穩，但高庫存將限制樓價的反彈幅度，預測2025年樓價僅會平穩或微升0%至5%，與施永青的激進預測相去甚遠。

高息環境的滯後效應

雖然美國聯儲局已啟動減息，但香港銀行的最優惠利率（P）下調幅度並未完全同步。高盛（Goldman Sachs）及摩根士丹利（Morgan Stanley）等大行分析師普遍認為，實際按揭利率依然偏高，加上租金回報率雖然有所上升但仍未足以完全覆蓋融資成本，這令「供平過租」的黃金交叉點尚未全面出現。

購買力與人口結構

仲量聯行（JLL）亦曾發出警示，指香港樓市正面對結構性改變，包括人口老化及中產階層流失。雖然「高才通」帶來了租務需求，但這股力量轉化為買賣成交的比例仍有待觀察。

網民心聲：是「先知」還是「找替死鬼」？
在各大地產討論區，施永青的言論引發了近乎一面倒的質疑。有網民質疑施永青身為地產代理老闆，言論存在巨大的利益衝突。「經紀為了佣金，當然說天天都是入市良機，」有網民更翻出施永青過去幾年對樓市「跌少少就彈」的預測，與實際走勢的落差，譏諷他是「燈神」。
網民則指，「人工不加，樓價再升一倍又如何？」也有網民理性分析：「現在定期存款利息還有3厘，買樓收租扣除雜費回報率差不多，為什麼要冒資產貶值的風險？」

結語：豪賭國運的一局棋
施永青的預言，本質上是一場對「香港韌性」與「美元衰弱」的豪賭。
如果他的劇本成真，這將是香港樓市歷史上最壯觀的「V型反彈」之一，證明了磚頭在通脹時代依然是皇者；但若大行的謹慎預測應驗，或是經濟結構性問題持續困擾香港，那麼現在聽信「升足六年」而高位接貨的買家，可能會面臨漫長的資產修復期。
在數據的冷靜與預言的狂熱之間，香港樓市的真相，或許正隱藏在每一次成交的拉鋸之中。對於準買家而言，現在需要的或許不是盲目的信心，而是比以往更冷靜的計算。

Text by BusinessFocus Editorial

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