從旺角地庫到西營盤半山，馬莎棄守人流揭示香港消費力驚人轉向

英國馬莎百貨（Marks & Spencer）旺角朗豪坊分店，在營運近十年後正式落幕，消息一出，社交媒體上「不捨」之聲此起彼落。然而，在懷舊情緒之外，這次結業事件絕非單純的零售寒冬悲歌。它是一次經過精密計算的戰略轉移，赤裸裸地揭示了在當前香港嚴峻的市場環境下，國際品牌的生存邏輯正在發生根本性的劇變。當一個百年品牌選擇放棄旺角這個人流心臟地帶，轉而在西營盤半山開闢新據點，我們真正應該問的是：這背後，香港的消費地圖與財富流向，究竟發生了何等深刻的變化？

「租約期滿」的潛台詞：旺角模式為何失效？

官方將結業歸因於「租約期滿」，這無疑是標準的公關說辭。真正的問題是，為何不再續租？答案就藏在社交媒體的零碎評論與市場的殘酷現實中。

不少網民一針見血地指出，朗豪坊分店位置「咁入」、「在地庫盡頭」，加上其客群與馬莎的品牌定位存在根本性的「錯配」。朗豪坊主打年輕潮流客群，而馬莎的產品，無論是食品還是服飾，其定價與品質顯然更針對具備特定消費能力的中產階級及外籍人士。這種錯位導致的結果是：儘管商場人流如鯽，但能有效轉化為馬莎銷售額的，卻不成正比。

對於特許經營商Al-Futtaim而言，這盤數更為現實。自2018年從英國母公司手上接過港澳業務後，這家來自杜拜的零售巨頭，其決策核心是嚴格的盈利能力審核。面對旺角高昂的租金，以及一個無法完全匹配目標客群的據點，放棄續租便成為一個理性的商業止損決定。但同時也有人冷靜分析，在中環旗艦店安然無恙的情況下，朗豪坊的終結，更像是一次戰術上的「斷捨離」。

棄旺角、攻西環：Al-Futtaim的雙軌策略與香港消費地圖重劃

一邊是旺角地庫店的黯然離場，另一邊卻是西營盤般咸道新M&S Food Hall的高調進駐。這「一「關一開」之間，清晰地勾勒出馬莎在港策略的重大轉向，其背後是經營商Al-Futtaim對香港消費力的重新評估與精準分割。

第一軌道：從「人海戰術」到「精準捕撈」，鎖定高淨值社區。 朗豪坊模式代表了過去零售業的黃金法則——搶佔人流高地。然而，在當前消費疲軟的環境下，高人流不等於高轉化率。西營盤新店的選址，則代表了一種全新的邏輯：直接將高利潤的M&S Food店舖，植入高淨值客群的生活半徑內。其目標客群非常明確——西營盤、半山及薄扶林的富裕居民與外籍人士。這是一次放棄無效流動過客，轉而服務具有穩定高消費力客群的戰略轉變。

第二軌道：「汰弱留強」，深耕大型中產社區。 與此同時，朗豪坊的關閉並非孤例。近年馬莎陸續關閉鑽石山荷里活廣場、紅磡黃埔花園等效益欠佳的分店，卻以據報高達600萬港元的月租續租中環旗艦店作為品牌基石，並策略性地重開了荃灣及屯門的門市。這並非與其高端策略自相矛盾，而是其市場區隔策略（Market Segmentation）的體現。Al-Futtaim清楚地認識到，荃灣、屯門等大型新市鎮，匯聚了龐大的中產家庭客群。這些客群雖然不如半山富裕，但消費需求穩定、注重品質且戀家。在這裡重開綜合店，主打優質食品、童裝及基本服飾，是為了深耕具有龐大潛力的家庭式社區消費。

這一系列操作，清晰地展示了Al-Futtaim務實的雙軌策略：「削減邊緣資產（如旺角店），鞏固核心陣地（中環旗艦店），並透過兩種不同定位的店舖（高端食品店與社區綜合店），分別精準擴張高淨值潛力區與高密度中產潛力區。」

零售業的「四面楚歌」：誰在扼殺香港實體店？

馬莎的策略調整，是在香港零售業面臨「四面楚歌」的宏觀背景下作出的必然選擇。這場風暴正從四方八面對實體店舖發動「鉗形攻勢」：

成本壓力：高昂的租金與營運成本始終是懸在零售商頭上的利劍。羅兵咸永道（PwC）的報告直指，香港零售業的營運成本「異常高昂」。

收入衝擊：消費力正被多渠道嚴重分流。首先是港人北上消費成風，直接掏空本地市場的購買力。其次，旅客消費模式轉變，從過去的奢侈品掃貨轉向更重體驗的「文化深度遊」，對傳統零售造成巨大衝擊。最後，電商持續蠶食，淘寶等平台在港滲透率極高，根據政府統計處公佈的2025年3月份的單月數據，2025年網上銷售已佔零售總額的8.1%。

在數據層面，市場的疲弱更是無可辯駁。根據政府最終數據，2024年全年零售業總銷貨價值錄得下跌。踏入2025年，市場持續波動，儘管5月曾短暫反彈1.9%，但6月數據再度錄得0.3%的按年跌幅，顯示復甦之路崎嶇不平。在這樣的大環境下，任何未能產生足夠坪效的門市，都將成為被優先清理的對象。

展望與啟示：投資者應思考的關鍵問題

馬莎旺角店的終結，為所有身處香港市場的專業人士與投資者敲響了警鐘。它所引發的問題，遠比「下一間倒閉的是誰」更為深刻：

對零售品牌而言： 在大眾化商場經營中高端品牌的模式是否已走到盡頭？未來的致勝之道，是否在於更精細的市場區隔，針對不同社區客群，匹配不同定位的產品與店舖形態？

對商業地產持有者而言： 當馬莎這類具備指標性意義的租戶選擇離場，核心商圈的舖位價值應如何重估？未來商場的招商策略，是否需要從單純追求出租率，轉向更注重租戶組合與目標客群的精準匹配？

對投資者與分析師而言： 這次事件是否預示著香港商業地產，特別是二線商圈的租金回報率將面臨長期下行壓力？消費模式的結構性轉變，將如何影響不同零售板塊的估值模型？

馬莎的退守，不是結束，而是為所有在香港市場中掙扎的國際品牌，劃下了一道殘酷而清晰的生存線。看懂這條線背後的邏輯，或許比單純哀悼一個時代的逝去，來得更有價值。

Text by BusinessFocus Editorial

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