英國租金回報率7.1%創14年新高 三分一英國人想買樓收租

英國物業租金越升越有，連帶租金回報率亦節節上升。有數據顯示，英國租金回報率升至7.11%，創近14年來新高。有調查指，即使樓市有回調壓力，仍有三分一英國成年人希望成為業主出租單位，當中以年輕人最感興趣。然而，面對租金收入的利得稅，不少業主更以公司持有以達至慳稅目的，單是2024年新成立的出租物業有限公司達61,517間，按年升23%，創歷史新高。

租金回報升至14年高位

根據英國按揭機構Market Financial Solutions最新調查顯示，單是今年4月，平均租金回報率升至7.11%，為2011年以來新高。由於租金回報理想，即使面對加稅、收緊監管及樓市回調壓力，仍有三分一英國成年人希望成為業主出租單位，當中18至34歲受訪者中，有逾半表示希望日後擁有出租物業，遠高於55歲以上受訪者的14%，原因是部分較年長受訪者已持有物業，因此入市意欲較年輕人低，但數據仍反映英人對物業投資仍存在熱情。

Paragon Bank數據顯示，一個市值20萬鎊的單位，每年可帶來逾14,200英鎊（15.1萬港元）租金收入，遠高於高息儲蓄戶口稅前不足5%的回報。不過，投資出租物業開支不菲。除高達5%印花稅外，還涉及律師費、物業檢測費、裝修布置費、租務代理佣金及合法檢查成本等。轉售時更需支付地產代理費與資產增值稅。

公司持有物業 稅務較具彈性

不過相較於以個人名義持有物業出租，以公司持有更享多項稅務優勢，近年不少投資者改以公司名義購入物業。Hamptons指出，2024年新成立的出租物業有限公司達61,517間，按年升23%，創歷史新高。其實由購買物業開始已有多筆支出可以納入申報的稅務項目中，當中包括可全額扣除按揭利息，物業當中的管理費﹑維修等均可以扣除，並按利潤繳納較低的公司稅。

以英國的標準個人免稅額為12,570英鎊(約133,758港元)，並只適用於英國公民及當地稅務居民。即是持有英國護照，就算人不在英國仍享有免稅額，另外持BNO簽證抵英，一年內住滿183日，便成為英國稅務居民，需繳交英國稅項，同時亦享有個人免稅額寬免。

但若純粹持有BNO護照並在香港居住，以「隔山買牛」方式投資任何英國出租物業，並不享有個人免稅額寬免。同時在英國的工作收入﹑租金及其他收入需要繳付個人收入稅(Income tax)，而且更是累進稅制，基本稅率(Basic rate)為20%，如果每年收入超過50,270英鎊(約534,926港元)，則需繳付更高稅率(Higher rate)，達40%。如果租金收入超過125,140英鎊(約1,331,622港元)，需繳付附加稅率（Additional rate）45%。

至於公司持有物業，每年淨利潤5萬英鎊以下應課公司營業稅為19%，如果超過25萬英鎊(約266萬港元)稅率為25%。因此按個別情況，以公司持有物業的確會較個人持有更著數。若打算購入英國出租物業，最好是以公司持有，除了在慳稅方面著數外，另一個好處是節省資產增值稅。

若是將來出售物業，物業升值部分需要繳交資產增值稅是18%或24%，前者為繳交基本稅率人士，後者則是繳交更高稅率人士。若以公司形式出售，可以另一方式出售，例如以股份形式出售，出售股份的增值稅為最多10%或20%，比出售物業為低。

Wendy全球樓行

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