後繼無人兼欠債多 百萬港元可買日本古寺 為何中港台投資者忽然搶購?

不少中港富豪﹑中產均投資日本物業，甚至移居日本。然而近年卻興起另類投資「買日本寺廟」，有業界人士表示，早年已有人投資日本寺廟，但是主要為內地投資者港人比較少，因為屬於極冷門的投資，尤其是當中營運更是一門學問。

近日社交平台小紅書上湧現「百萬購日本古寺」﹑「買寺廟換移民資格」等，吸引不少目光，有博主更表示，投資日本寺廟可以賺取不少收益，例如香火錢﹑墓地及管理﹑發展旅遊收取門票，甚至改建成民宿等等。

日本的寺廟經營一般有以下幾種，第1種，就是歷史有名的寺廟，主要的服務對像是遊客，收取參觀門票、香火錢、祈福紀念品費用等。第2種則是靠墓地經營和做法事超度等收取一定的金額。另外亦有出名的大型寺廟會承包以上兩種業務，除了寺廟出名外，旗下的和尚還要足夠的多才能夠滿足。例如高野山金剛峯寺、京都東寺、成田山新勝寺等。

根據《朝日新聞》數據顯示，2024上半年全日本147座寺廟易主，35%買家來自中港澳台。大阪宗教法人仲介山本隆雄分析，寺廟出售主因除負債外，更多源於後繼無人。隨著少子化與老齡化加劇，日本18萬家宗教法人中超過4000家處於「休眠狀態」，7000家因無人繼承面臨出售。

一般港人在日本出租物業的租金屬於在日所得收入，須要繳交所得稅。 一般而言，所得稅稅率分為5%至45% 的7 個級別。然而日本《宗教法人法》，宗教活動收入免稅，固定資產稅減免，持有十年以上的資產轉讓收益亦無需繳稅。由宗教法人綜合稅大多免稅或減稅，所以吸引了不少內地投資者打算在當地經營寺廟生意，免稅之餘又希望可以移居日本。

有業內人士指，內地投資者購買寺廟的動機覺得這是一門很穩健的生意，因為日本進入老年代社會，而且死亡人數高於出生人數，對於葬禮以及法事的需求會逐年增加。現時的寺廟價格從1000萬到8億日圓不等，不過，內地投資者特別想買有附有墓地的寺廟，尤其是新建不到10年的墓地，因為30年以上的舊墓，新法事很少無利可圖。

但是專家指投資日本寺廟亦存在一定的風險，由於不少日本寺廟多為世襲制，古代佛教盛行香火自然旺盛，但隨著時代的變遷和日本老齡少子化、年輕人外出工作等問題，地方性的小型寺廟要存活相當艱辛。亦曾有日本媒體報道，因為郊區的廟寺人口流失加劇危機，住持被迫借貸維生，更有寺廟因負債數千萬遭拍賣。

除非投資者有豐富的寺廟經營管理經驗，能在日本開展並落實經營項目。因為萬一寺廟的住持或是僧侶因年紀老邁或是個人原因離開寺廟，普通的投資者難以短時間內招騁相關人手繼續經營。

Wendy全球樓行

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