【港樓跌完未？】減息恐放緩 港樓今年先升後跌6%令人失望 樓價明年將反彈？ 學者林本利與七師傅打對台 共通看法：切勿買納米樓

香港樓市跌勢何時休？特區政府今年2月宣布樓市全面撤辣招，中央又多次出招圖救市，但香港樓價今年先升後跌約6%，樓價3年內已累挫27%，愈來愈多市民變負資產一族。加上美國明年減息速度或大幅放緩，對於明年香港樓價能否苦盡甘來迎來反彈，現時眾說紛紜。著名經濟學者林本利根據數據分析，指出香港私樓住戶供樓住入息負擔比率已跌破5成，認為現時樓價已適合入市買樓自住。不過，近年準確預測樓市大跌及看穿港股只是「死貓彈」的「七師傅」七仙羽，則維持悲觀看法。她認為港樓霉運仍未過去，恐怕還要跌多3年，故她認為年輕人可專心儲錢至2028年才入市買樓。

問題是樓價跌、租金升，急於買樓自住的小市民又應怎辦？記者發現林本利及七仙羽的看法有共通點，便是現時即使要入市，亦只應購買交通方便、價格較相宜的市區中小型單位，因為這些單位既可自住亦容易租出，故「進可攻、退可守」。兩人都強調，絕對不宜因為首期不夠而去買納米樓，因擔心納米樓會嚴重跑輸大市。

經濟學者林本利接受傳媒訪時強調，他不知道香港樓市現時是否已見底，但他認為在租金持續上升的情況下，在現價確可考慮買樓自住（節省租金）。因最新的私樓供樓負擔比率跌至5成左右，低於歷史平均的52%，可見樓價已跌回落至市民可負擔的合理水平。而現時買中小型住宅收租的回報率，亦已重回3厘以上，屬合理水平。

但林本利引述他在2018年已提過的「買樓建議」，提醒年輕人決定是否買樓一定要考慮多個重要因素。其中一個重點是，若不確定自己未來十年會留港，最好不要買樓；其次是買樓自住勝於出租，因可享供樓利息扣稅，亦不用擔心租金大升。此外，林強調他深信買市區二手樓勝於買一手樓花，因新樓管理費太高。若真的要買樓，亦應堅持選交通方便、實用率高、無大露台的市區單位，確保容易租出。最後，小市民準備上車前，應先確定自己入息穩定，供樓負擔亦應低於家庭入息4成。

至於過去兩年準確預測香港樓價跌不停的玄學大師「七師傅」七仙羽即繼續悲觀，並認為2025年港樓恐會「繼續跌」。她形容近日雖有不少好消息（如一簽多行）像興奮劑，但她認為這改變不了本質，「食興奮劑谷完，恐怕更加失落」。七師傅指現時大量一手盤供應仍未被消化，市民對住宅需求低，故她預計直到2027年都是跌市。她直言如想買樓，可等2028年之後再考慮，現時應該先行全力儲錢。

七師傅雖然是玄學家，但她向來喜歡以經濟理由去分析樓市。她指香港樓市最大問題是經濟差，加上中產移民潮，導致樓市失去購買力，難消化新盤。她形容香港住宅「高不成低不就」，因為真正富有人家會去外國買樓，普通人則寧願在大灣區置業，令香港樓市不振。對於若市民「有剛性需求」想入市，七師傅則回應指，若真要買就買市區、買旺區，因即使跌市下亦容易租出，起碼可取得租金，暫不宜買納米樓及豪宅。

香港樓價過去3年跌27%，老版屋苑如美孚新邨及嘉湖山莊呎價更跌破1萬元大關，不過大行普遍對香港2025樓價樂觀。萊坊預計，2025年住宅樓價料最多升5%，一般住宅的租金亦有望再升3-5%，創歷史新高。戴德梁行則指出，明年住宅成交量有望比今年提升5至8%，支持整體樓價反彈約5%，租金同樣料會上漲5%。摩根士丹利則下調對2025年本港住宅樓市預測，由原先預期明年樓價升5%，改為估計香港樓價明年保持平穩，當中上半年樓價料跌5%，下半年則會反彈。不過本地討論區上網民則以看淡香港樓價的居多，主因是擔心特朗普明年1月再上台做美國總統後若加劇中美貿易戰，一旦引發股災，香港樓價料亦「冇運行」。

Text by BusinessFocus Editorial

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