領展23億沽旺角T.O.P物業較十年前買入價縮水逾六成賣樓後繼續代管轉攻輕資產

By Johnny Zhu on 31 Oct 2026

連接旺角港鐵站、主打年輕客群的商場暨商廈項目「T.O.P This is Our Place」（彌敦道700號）正式易手。領展房產基金（0823）宣布，與投資公司Han Bliss Global Limited達成協議，以23億港元出售該物業的全數權益，較2016年以59.1億元投得物業的價格，足足低36.1億元，領展持貨十年後賣出，若不計及持有期間的租金回報，單看帳面售價較當年買入價縮水超過六成。不過，領展今次賣樓卻不賣管理權，交易完成後將簽訂資產管理協議，繼續負責該物業的日常管理。領展大幅折讓的交易，背後既反映香港商業及寫字樓物業估值受壓的現實，亦顯示領展正將資金從非核心的商廈重資產中抽調出來，昔日積極擴張的投資路線正逐步逆轉。轉向幫新業主代管物業、賺取管理費的輕資產營運模式。

十年前近60億擊敗大發展商投得今由本地投資者23億接手

回顧彌敦道700號的來歷，該物業前身為政府物業旺角工業貿易署大樓。2016年初香港政府招標放售時，市場反應相當熱烈，共接獲9份標書，入標者包括新地（0016）、長實地產（1113）等大型發展商，以及中小型發展商培新。最終領展斥資59.1億港元成功投得，當時物業估值約64億港元，領展的買入價較估值低約8%。

該項目整體樓面總面積約28.5萬平方呎，結合了零售與辦公用途，包括8層商場（當中兩層地庫直接連接旺角港鐵站，連同地面以上6層商場）以及15層商貿大樓。領展收購後隨即進行物業研究及規劃，用了約18個月時間完成資產提升工程及翻新，並將零售部分重新定位為針對年輕消費者的「T.O.P This is Our Place」潮流商場。

以今次成交價計算，較十年前購入價低約61.1%，差額達36.1億元；同時較2026年9月底約25.17億元的物業估值折讓約8.6%。

代表買賣雙方的物業顧問萊坊表示，是次交易賣方為領展，買方則為一名本地投資者。資料顯示，買方投資公司Han Bliss Global的最終實益擁有人為陳振彬（Bunny Chan），其中、英文名稱均與港區全國人大代表陳振彬相同，料為同一人；他於2026年初亦曾斥資3.1億港元買入赤柱灘道豪宅。

商廈佔主要收入被列非核心賣樓留管理權轉向輕資產

外界難免好奇，為何領展願意在售價較十年前買入價大幅回落的情況下放售旺角核心區物業？關鍵在於該物業的收入結構與集團的長遠定位。領展表示，集團的長遠策略是持續聚焦亞太區的商場及停車場等核心業務；儘管彌敦道700號低層設有為人熟悉的「T.O.P」零售商場，但由於整座物業的主要收入來源實際上是樓上15層的辦公大樓部分，因此該物業在集團內部被界定為「非核心資產」。適時出售這類以寫字樓收入為主的物業，有助領展精簡物業組合，並將綁在商廈重資產內的資金價值釋放出來。

值得留意的是，領展並非徹底撤出該項目，而是採取「賣產權、留管理」的做法。領展宣布在交易完成後，將與買方簽訂資產管理協議，繼續負責彌敦道700號的日常管理，進一步貫徹輕資產策略。類似安排亦見於澳洲100 Market Street交易。領展出售一半權益後，仍保留餘下一半業權及相關資產管理業務。

領展執行董事兼首席投資總裁宋俊彥表示，出售彌敦道700號旨在釋放物業資金，同時讓集團繼續發揮資產管理的專業優勢，為新業主營運物業並創造價值。他指出，是次交易除了體現審慎的物業組合管理外，亦有助集團進一步拓展「第三方資本管理」業務，即為外部投資者或新業主打理資產並從中拓展業務空間。

套現資金擬作回購及再投資實際盈虧與管理費細節仍待核實

在資金部署方面，領展預計出售彌敦道700號的交易將於2027年首季完成。集團指出，是次出售所得款項淨額擬作多項靈活部署，包括用於回購基金單位（即由基金在市場上買回自己發行的單位，藉此減少流通單位數量）、補充一般營運資金，以及重新投資於核心資產組合。換言之，領展期望將從非核心辦公大樓套現所得的資金，重新調配至更具核心競爭力的亞太區商場與停車場業務，或是透過回購基金單位等資本操作，為基金單位持有人創造價值。

領展資產重整步伐加快

領展今年沽售資產並非單一事件。4月，集團宣布以2.5億新加坡元、折合約15億港元，出售新加坡Swing By @ Thomson Plaza零售物業，較原購入價1.725億新加坡元高出約45%，亦高於最新帳面估值。今年7月，集團宣布出售澳洲悉尼甲級商廈100 Market Street的50%權益予當地退休金基金旗下房地產投資平台Aware Real Estate，作價約2.26億澳元，折合約12.4億港元，較當年購入價縮水約33.8%。