【王美鳳專欄】樓按全放寬 投資者全方位受惠 解決買樓收租及轉按難題 有利樓市

早前的專欄提及樓按全線放寬後的前後變化，以及進一步降低置業人士的上會要求，這令到買樓收租人士，又或已持有物業現想買多層樓作投資的人士受惠。舉例說，買家月入$70,000，已持有自住物業，月供$21,000，沒有其他負債，現準備入市多買一個$600萬連租約單位作長線收租之用。政策放寬之前，礙於出租物業及二套房按揭，他只可為投資物業申請高達5成按揭（6成按揭上限再扣減一成），但現時卻可申請高達7成按揭。

他現時可以低至3成基本首期$180萬入市買入上述連租約單位，以目前按息3.625%及30年期計，兩套按揭總供款為$40,155，最低月入要求約$81,310，單計自身入息仍未足以符合供款佔入息比率，但基於早前已放寬以高達租金8成計作入息，連同租金收入$17,500之80%即$14,000計作入息，可計總入息達$84,000，買家可成功獲批按揭買樓收租。

對比放寬前，即使他可再動用多些資金增至5成基本首期$300萬入市，相信仍未可獲批按揭，原因是放寬前之供款佔入息比率上限為40%，並非現時已放寬之50%，最低月入要求約$86,705，而租金以高達7成計作入息，並非現時之高達8成，可計總入息僅$82,250，未能符合按揭審批準則。

用家亦可受惠於樓按放寬，早於今年2月底及近數年政府已因應市場變化逐步放寬按揭及按保範圍，現時樓按全面放寬，更多置業需求人士之入市門檻進一步降低。今年2月樓市撤辣後，樓市辣稅包括二套房印花稅制(新住宅印花稅NRSD)已全面撤銷，加上最近亦撤銷二套房按揭規限，換樓用家便無需基於有關規限而局限於以「先賣後買」方式換樓。例如換樓用家或希望選擇「先買後賣」方式以便在換屋過渡方面更易銜接。放寬前換樓用家在未賣出原有按揭物業之時，若先購置新居，新居便成為二套房按揭，在上會方面受限於扣減按揭成數，供款佔入息比率上限亦需下調至40%；現時則全線上調至按揭成數高達7成及供款佔入息比率上限50%，減低了若選擇「先買後賣」方式換樓的難度。

樓按全放寬後，一二手交投量顯著上升，其實轉按申請量亦有所增加，對於有轉按實質需要的人士例如希望轉走發展商按揭、轉走財務貴息貸款、轉按甩按保又或轉按套現等需求，現時亦可能因應不同情況例如是$3,000萬以上高價物業的按揭成數上調至7成，非自用物業/二套房按揭之放寬而較易於轉按。

例如業主兩年前買入一個樓價$3,500萬之投資物業，屬於第二套房按揭，礙於發展商7成按揭之低息蜜月期將屆滿，希望申請轉按。放寬前可申請按揭成數僅達5成，需補付較大金額才可轉按，再加上現時物業估值已跌至$3,300萬，對應按揭餘額$2,329萬，需補付金額高達$679萬，轉按難度較大；但現時放寬後按揭成數上調至高達7成，轉按金額高達$2,310萬，補付金額僅需$19萬，加上二套房按揭的供款入息要求亦放寬，轉按成功率變得明顯提高了。

王美鳳
中原按揭董事總經理

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