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【租樓自保秘笈】樓價跌不停 康城業主報復式加租 1年死約期滿竟狂加租2成 租客生約期遭迫走 租客可用哪3招自保?

【租樓自保秘笈】樓價跌不停 康城業主報復式加租 1年死約期滿竟狂加租2成 租客生約期遭迫走 租客可用哪3招自保?

Business Investment
By thomas.chan on 28 Jun 2024
Digital Editor
熱愛新聞工作,充滿好奇心。從投資分析、慳家攻略到AI應用都有濃厚興趣。期望藉著多年以來的工作經驗,為BF這嶄新的財經新聞頻道上出一分力。

香港樓價雖然跌不停,但大批內地專才湧來香港租樓,令住宅租金過去一年逆市上升逾4%,業主為「賺多啲」,對租客亦變得愈來愈無情。近日有日出康城業主在租客「1年死約期」屆滿前,竟要求在「1年生約期」大幅加租2成至2.8萬元,最終租客在生約期慘遭迫走。類似這位租客的不幸遭遇未來恐陸續有來,因部分鐵路沿線屋苑最近租金單月升幅接近8%,難免令業主「心思思」想提早加租,租樓一族「有排煩」。

故BusinessFocus下文會教讀者自保3招,有助在租樓時自保,減少自己在「生約」突然遭業主大幅加租的風險。但在講述自保方法前,讀者宜先了解為何樓價反覆下跌,租金卻升不停。

一般來說,樓價與租金本應是同步的,因為樓價上升,業主自然也希望提高租金以保障租務回報率,反之亦然。但地產業人士表示,在全球踏入加息周期的末段,在香港、英國等先進國家,樓市都出現「樓價跌、租金升」的異象。理由是樓價在累積相當大的跌幅後,現時看淡樓價的人比率極高。故租樓一族固然不敢買樓,即使是業主,也有不少人賣樓及轉為租樓,因不少人都想等樓價崩潰後才「執平貨」。

這導致過去一年有大量的港人爭奪有限的租盤,致租金持續上升;另一方面,減息未開始,供樓利息負擔沉重及估價不足,令小市民更難買樓上車,樓價遂跌勢難止,故出現樓價與租金「背馳」的怪現象。在香港,刺激租金上的另一個主因,是政府過去18個月已透過不同人才計劃接獲逾30萬份申請,其中6成(約18萬宗)申請已獲批核,有13萬名人才更已抵港。由於大部分初來港的人才均以租樓為主,帶動本港租務需求,進一步推高租金。

所以,香港樓價及租金近年走勢兩極,反映二手樓價表現的中原城市領先指數CCL最新報143.38點,按年下跌14%。但中原租金指數CCI最新卻報117.73點,按年升4.4%,反映租金逆市上揚。事實上,根據中原地產網上放盤資料,現時全港住宅租盤數量不足1.1萬個,按年大跌逾2成,反映租盤極搶手。其中以月租2萬元以下的上車租盤為主,佔大概57%;而月租1萬元內的超平租盤只餘3%,近乎在市場絕跡。

部分鐵路沿線屋苑租金升幅驚人Photo from 美聯物業

美聯數據亦顯示,5月份部分交通方便的鐵路沿線屋苑呎租升幅驚人。在70多間鐵路沿線屋苑之中,港鐵黃埔站的黃埔花園5月份的租金按月上升約7.9%至每呎38.1元,升幅仍全港之冠;租金升幅排第2的是大埔墟站新達廣場,租金按月上升7.3%至每呎36.8元;將軍澳寶琳站新都城及港島堅尼地城站泓都的租金則按月上升5.8%,升幅並列全港第3。

疑因租盤供不應求,中原地產透露,有業主在死約期滿後大幅加租。其中將軍澳日出康城LP10,有租客原於2022年底以2.35萬元租住一個3房海景單位,但最近「1年死約期」屆滿前,業主突然提出要在生約期立即大幅加租近2成至逾2.8萬元,情況甚為罕見。

該租客無奈之餘,最終選擇在住滿1年(死約期滿)後搬走。令人意外的是,該單位業主近日已找到新租客,該新租客並願意以更貴的2.9萬元租住該單位,這比舊租約貴了5500元或23.4%。故貪心業主於生約期加租,不單沒有「報應」,反而未來一年租金收入可大增6.6萬元。

事實上,鐵路盤租金開始逆市創新高,其中位於黃竹坑的豪宅即「港島南岸」的晉環,市場消息指第1A座高層F室,實用面積1,218方呎,屬4房雙套間隔,最新以8.2萬元租出,租金料打破港島南岸紀錄,呎租67.3元。業主2021年以5120萬元一手購入單位,租金回報率約1.9厘。該屋苑同座中層相同面積F室單位,去年成交的月租僅為5.5萬元,意味事隔僅一年,同類單位租金狂漲近5成。

那麼讀者現時若想租樓時盡量自保,減低「生約」遭業主突然加租的機會,應怎樣做?綜合地產界人士的說,租客可以考慮採用3招自保:

【第一招:提出訂立2年死約】

租客透過代理租樓時,若打算在有關單位長住,其實可提出以「2年死約」代替租務市場常見「1年生約、一年死約」條款。所謂2年死約,意思是無論是業主或租客,在2年內都不能中途取消租約,否則便要向另一方作出賠償(合約餘下月份的租金)。故若訂立了2年死約,2年內業主不得加租,租客2年內也不得遷走。不過問題是業主未必輕易接受這條件,而且也可能會因此要求提高租金水平,故租客要仔細考慮,是否值得提出2年死約這條款。

【第二招:要求中止租約需要至少2個月通知】

現時住宅租約若要中止「生約」,一般只需1個月通知期,問題是對租客而言,1個月一般並不足以找到及租用新的單位並及時遷走。故租客訂立租約時,可考慮提出「2個月通知期」,這樣其實可保障業主及租客雙方。而即使日後業主在生約期加租,租客也有較充足時間尋找另一個租金合理的單位以便遷走。

【第三招:在較多租盤的大屋苑租屋 以便討價還價】

租金的水平與租盤供求關係有關。故若不想被業主動輒在生約期加租,其實最好的方法是租用一些租盤供應充足的大屋苑。因為若租盤充裕,業主便不敢輕言在生約期加租,因為業主也會擔心日後找不到新租客肯付貴租。而且若屋苑租盤多,租金有望會較便宜,租客也較容易與業主討價還價。最後,大屋苑通常有較佳的會所,租客可有較好的享受。

地產代理數據顯示,現時全港租盤最數量最多的屋苑主要集中新界區,第1位是沙田第一城(184個租盤),第2位是元朗YOHO TOWN(166個租盤),之後是元朗尚悅及最近入伙的屯門NOVO LAND。若覺得有關屋苑的地理位置適合自己,讀者可考慮在這些屋苑「尋寶」,即尋找租金最抵的住宅以便入住。

Text by BusinessFocus Editorial

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