【王美鳳專欄】 股票持倉或可打折列入資產 資產審批按揭成數提高至6成(上)

銀行評估按揭申請人的還款能力主要有兩種方式，主流方式是評估借款人的每月入息水平，以計算每月債務供款佔入息比率為基準，銀行會要求借款人提供入息証明如公司糧單、薪金入帳銀行紀錄、稅單等；至於另一款衡量還款能力的方式，是以借款人的資產水平進行評估審批，以計算可獲批之按揭金額。

以資產水平申請按揭的的方式在市場上一直不太普及，除了因為申請人本身需擁有充裕的資產，審批要求頗高之外，在政府放寬按揭措施前，以資產水平申請之按揭成數僅高達4成。由去年至今，按揭成數獲逐步放寬，現時以資產審批方式之按揭成數上限已提高至6成，因此最近有意以此方式申請上會的借款人亦有所增加。

對於以資產水平評估按揭，銀行普遍以資產淨值作為審批基礎，「資產淨值」(net assets)指持有之資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要證明其擁有的「資產淨值」不少於按揭物業的樓價全數金額。

但值得留意的是，以相同的「資產淨值」計法，可借取的按揭成數由4成提高至6成，換句話說，可借按揭額較以往提高，而相應所需的資產水平無需提高。可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等，個別銀行可計算一些當刻具有提取現金價值保險單，但當中有部份類別的資產價值需要打折扣後方可納入計算，銀行之間的計算方法亦有所不同，現金存款一般可獲100%納入資產值，但對於股票或基金類別，有些銀行同樣接納市值之100%作為資產值，但亦有部份銀行會在打折扣後計算，甚或僅接納其市值之50%；至於物業或車位類別，大部份銀行只可按有關估值之50%納入資產值。

若以樓房物業價值作為資產值申請按揭，需特別弄清資產「淨值」的計算方法，而銀行之間對於資產淨值的計算準則亦有不同。下期再續。

王美鳳 中原按揭董事總經理

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