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【王美鳳專欄】 股票持倉或可打折列入資產 資產審批按揭成數提高至6成(上)

【王美鳳專欄】 股票持倉或可打折列入資產 資產審批按揭成數提高至6成(上)

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By 王美鳳 on 27 May 2024
中原按揭董事總經理

銀行評估按揭申請人的還款能力主要有兩種方式,主流方式是評估借款人的每月入息水平,以計算每月債務供款佔入息比率為基準,銀行會要求借款人提供入息証明如公司糧單、薪金入帳銀行紀錄、稅單等;至於另一款衡量還款能力的方式,是以借款人的資產水平進行評估審批,以計算可獲批之按揭金額。

以資產水平申請按揭的的方式在市場上一直不太普及,除了因為申請人本身需擁有充裕的資產,審批要求頗高之外,在政府放寬按揭措施前,以資產水平申請之按揭成數僅高達4成。由去年至今,按揭成數獲逐步放寬,現時以資產審批方式之按揭成數上限已提高至6成,因此最近有意以此方式申請上會的借款人亦有所增加。

對於以資產水平評估按揭,銀行普遍以資產淨值作為審批基礎,「資產淨值」(net assets)指持有之資產總值減去負債的淨額,一般而言,借款人需要證明其擁有的「資產淨值」不少於按揭物業的樓價全數金額。

但值得留意的是,以相同的「資產淨值」計法,可借取的按揭成數由4成提高至6成,換句話說,可借按揭額較以往提高,而相應所需的資產水平無需提高。可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等,個別銀行可計算一些當刻具有提取現金價值保險單,但當中有部份類別的資產價值需要打折扣後方可納入計算,銀行之間的計算方法亦有所不同,現金存款一般可獲100%納入資產值,但對於股票或基金類別,有些銀行同樣接納市值之100%作為資產值,但亦有部份銀行會在打折扣後計算,甚或僅接納其市值之50%;至於物業或車位類別,大部份銀行只可按有關估值之50%納入資產值。

若以樓房物業價值作為資產值申請按揭,需特別弄清資產「淨值」的計算方法,而銀行之間對於資產淨值的計算準則亦有不同。下期再續。

王美鳳 中原按揭董事總經理

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