【小龍專欄】樓市「此熊不是彼熊」 看淡樓市的人 最終都不會買樓

【小龍專欄】樓市「此熊不是彼熊」 看淡樓市的人 最終都不會買樓

Investment Bloggers
By 小龍 on 08 Feb 2024

香港樓市一直是熱門話題,近年受到疫情及不同因素影響,樓價出現了明顯的下跌。根據中原指數,截至2023年第三季,香港樓價已經跌了20%。而且,根據政府的數據,未來3至4年,香港的一手私人住宅供應將達到10萬伙,創下歷史新高。不過即使樓市再下跌,看淡樓市的人亦不會買樓。

對於很多人來說,現在面臨一個很大的問題,應該什麼時間入市? 已故股評人曹仁超(曹Sir)寫過很多文章和經典書籍,其中一句「太早看淡或太早看好都是死罪」,所以一定要在準確的時間做對的事情。

我有一個大學同學,他在2023年初開始看房子。他其中一個心儀的樓盤是河畔花園,原因是價錢平及地點方便。他看了一個單位當時大約還有400多萬港幣的價格,但是到今天,這套房子的價格已經降到了大約300萬左右。

他告訴我現在他不會再考慮河畔花園,因為他說現在我可以用同樣的預算購買第一城。而小龍年中的時候去看了一套開價1600萬港幣的一層單位,但地產經紀告訴我業主可以接受1300萬的開價,但當時我說沒有興趣,結果今天這套房子的成交價大約是1000萬,還包括一個停車位。這已經是600萬的差價。

如果我不懂周期,以為開關將引爆樓市大陽春。今天我跟我同學損失的已經是100萬,或者600萬。而這是短短6個月的時間,而不是對比2021年的高位。

2023年初很多人以為開關將樓市引發起大陽春而決定入市,結果暫時結果是錯的。小龍一直以「馬前炮」的形式去分析,在7年前小龍曾以2017年至2024年分析去寫了一系列的文章,曾將它放在每一本小龍出版的書中。而當中寫到「如推算正確2018年可能出現股樓齊跌的情況,至約2019年初反彈至2021年,其後再向下至2024年」。而2024年已到,港股或在今年見底。但如「唐僧取經」,需經歷重重難關、反反覆覆。

小龍一直以「馬前炮」的形式去分析,在7年前小龍曾以2017年至2024年分析去寫了一系列的文章。

 

樓市小龍曾經講2021年樓市將會見頂,而2023-2025年樓市有機會。但是這一次跌市跟過去很不同,因為很多事情及基本因素已經改變,所以這一次不能用以前升跌循環去分析之後樓市。或者如恒隆地產的主席提出「此熊不是彼熊」。所以策略及買的方法,都要比之前更加小心。

不過即使樓市再下跌,看淡樓市的人亦不會買樓。但是德國股神科斯托蘭尼(André Kostolany)在曾說,「對於猶豫不決的人來說,股價不是太高就是太低,而進場的時間點永遠不是太早就是太晚。」其實看樓市致富是一個宗教,而看淡樓市亦是一個宗教。相信樓市致富的人,不論數據及分析是如何,你亦不能說服他們;同樣看淡樓市的人,總會覺得之後仍然有低點。

記得一位移民去澳洲的客人,是我長期網聚的粉絲。她在2021年因我的分析,賣了兩間黃埔的自住樓,留下馬鞍山的一間樓,之後移民海外。2023年中,她回港參加我線下的講座,當時問到應否將餘下馬鞍山的都賣出。我當時回答: 你看我的分析,在2021年賣出自住樓今天是對還是錯? 其實她的最後馬鞍山的單位都賣出。到2024年1月,她再回港參加我的講座,之後她說短短幾個月馬鞍山的單位跌穿她賣出價約100萬。

但是當樓市真的到底的時間,她會出手嗎? 看淡樓市的人,總會覺得之後仍然有低點。我只會講,相信大部份看淡的人最終都不會買。因為小龍一路看淡樓市,回頭看,只有我一個在船上。

小龍

江恩理論及時間周期專家,陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章,多次提前預測大市轉勢時間。

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