【小龍專欄】樓市「此熊不是彼熊」 看淡樓市的人 最終都不會買樓

香港樓市一直是熱門話題，近年受到疫情及不同因素影響，樓價出現了明顯的下跌。根據中原指數，截至2023年第三季，香港樓價已經跌了20%。而且，根據政府的數據，未來3至4年，香港的一手私人住宅供應將達到10萬伙，創下歷史新高。不過即使樓市再下跌，看淡樓市的人亦不會買樓。

對於很多人來說，現在面臨一個很大的問題，應該什麼時間入市? 已故股評人曹仁超（曹Sir）寫過很多文章和經典書籍，其中一句「太早看淡或太早看好都是死罪」，所以一定要在準確的時間做對的事情。

我有一個大學同學，他在2023年初開始看房子。他其中一個心儀的樓盤是河畔花園，原因是價錢平及地點方便。他看了一個單位當時大約還有400多萬港幣的價格，但是到今天，這套房子的價格已經降到了大約300萬左右。

他告訴我現在他不會再考慮河畔花園，因為他說現在我可以用同樣的預算購買第一城。而小龍年中的時候去看了一套開價1600萬港幣的一層單位，但地產經紀告訴我業主可以接受1300萬的開價，但當時我說沒有興趣，結果今天這套房子的成交價大約是1000萬，還包括一個停車位。這已經是600萬的差價。

如果我不懂周期，以為開關將引爆樓市大陽春。今天我跟我同學損失的已經是100萬，或者600萬。而這是短短6個月的時間，而不是對比2021年的高位。

2023年初很多人以為開關將樓市引發起大陽春而決定入市，結果暫時結果是錯的。小龍一直以「馬前炮」的形式去分析，在7年前小龍曾以2017年至2024年分析去寫了一系列的文章，曾將它放在每一本小龍出版的書中。而當中寫到「如推算正確2018年可能出現股樓齊跌的情況，至約2019年初反彈至2021年，其後再向下至2024年」。而2024年已到，港股或在今年見底。但如「唐僧取經」，需經歷重重難關、反反覆覆。

小龍一直以「馬前炮」的形式去分析，在7年前小龍曾以2017年至2024年分析去寫了一系列的文章。

樓市小龍曾經講2021年樓市將會見頂，而2023-2025年樓市有機會。但是這一次跌市跟過去很不同，因為很多事情及基本因素已經改變，所以這一次不能用以前升跌循環去分析之後樓市。或者如恒隆地產的主席提出「此熊不是彼熊」。所以策略及買的方法，都要比之前更加小心。

不過即使樓市再下跌，看淡樓市的人亦不會買樓。但是德國股神科斯托蘭尼（André Kostolany）在曾說，「對於猶豫不決的人來說，股價不是太高就是太低，而進場的時間點永遠不是太早就是太晚。」其實看樓市致富是一個宗教，而看淡樓市亦是一個宗教。相信樓市致富的人，不論數據及分析是如何，你亦不能說服他們；同樣看淡樓市的人，總會覺得之後仍然有低點。

記得一位移民去澳洲的客人，是我長期網聚的粉絲。她在2021年因我的分析，賣了兩間黃埔的自住樓，留下馬鞍山的一間樓，之後移民海外。2023年中，她回港參加我線下的講座，當時問到應否將餘下馬鞍山的都賣出。我當時回答： 你看我的分析，在2021年賣出自住樓今天是對還是錯? 其實她的最後馬鞍山的單位都賣出。到2024年1月，她再回港參加我的講座，之後她說短短幾個月馬鞍山的單位跌穿她賣出價約100萬。

但是當樓市真的到底的時間，她會出手嗎? 看淡樓市的人，總會覺得之後仍然有低點。我只會講，相信大部份看淡的人最終都不會買。因為小龍一路看淡樓市，回頭看，只有我一個在船上。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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